不動産・建築

不動産所有権を勝手に移転、不動産担保ローンを組まれないようにするにはどうすればいいですか？

【相談の背景】私名義で家を購入し、まだローンはまだ残っています。質問でさせて頂きます。どうぞ宜しくお願いします。【質問1】身内に、勝手に移動・売却・担保ができないようにするには　どうしたらいいでしょうか？【質問2】勝手に移動・売却・担保されていた場合は　どうしたらいいですか？【質問3】他人が書いた委任状で成立する事はありますか？

回答

ベストアンサー

【回答１】ご相談者の所有である建物を、身内とはいえ無権利者が勝手に売却・担保設定はできません。（移動というのがわからなかったのですが）。【回答２】上述したとおり、基本的には勝手に売却・担保設定はできないのですが、登記申請書類などを偽造して勝手に売却・担保設定の登記をした場合には、真の所有者であるご相談者は、当該不動産の所有権移転登記、抵当権設定登記の抹消を請求できることになります。【回答３】他人が書いた委任状という意味がよくわかりませんが、他人が勝手に真の所有者であるご相談者名義の委任状を作成した場合は当然無効ですので、その委任状に基づく建物の売却・担保設定も効力を有しないことになります。

不動産・建築

賃貸契約前での諾成契約は成立するのか

【相談の背景】賃貸の諾成契約にて、管理会社及び貸主とトラブル。ネット申込/審査完了後に正式な見積もりをメールで受信。初期費用等の振り込み期限当日に職場変更の通達があり入居賃貸契約をキャンセルをした。その時点で審査で設定した入居日まであと10日であった。翌日、仲介不動産ではなく管理会社及び貸主より「今回は諾成契約となるから、鍵交換代の全額負担を請求する」と連絡を頂いた。尚、賃貸借契約は勿論、重要事項説明も未実施の状態。また、先方が言う諾成契約とは私が設定した入居日であり、「事前に指定された希望入居日が差し迫ったため鍵交換を行ったと」のこと。尚、その際に違約金の件は勿論、これで契約成立となる説明は一切無し。【質問1】鍵交換を勝手にされていた場合でも全額負担は必要なのか

回答

ベストアンサー

なるほど、そうしますと賃貸借契約として成立していない可能性もありそうですね。そのあたり、先方にも賃貸借契約成立の”証拠”を提出するように要求してもいいかもしれませんね。

不動産・建築

賃貸契約書と誓約書はどちらが有効？

【相談の背景】賃貸マンション経営をしてます。貸し主として賃貸契約している借り主と合意の上で、本来なら２年の期間定めのあれども自動更新である賃貸契約なのですが、双方が合意した上での更新との誓約書を交わした場合の質問です。この借り主には不義理をされて退去を希望してます。【質問1】この場合の二人の間で交わした誓約書は有効でしょうか？契約期間が来たら貸し主側から次の契約更新はしませんとの通知は可能でしょうか？ご教示ください

回答

ベストアンサー

【回答１】原契約では、「更新は２年で自動更新とする。」とある条項を、「賃貸人・賃借人両者が合意した場合、更新ができる。」という条項にする誓約書を締結されたわけですね。基本的には、有効な誓約書です。しかしながら、契約期間満了時に、賃貸人としては合意しないので退去してほしいと言っても、ストレートに退去させることはできません。借地借家法２８条において、建物賃貸人が第２６条１項の更新拒絶通知をした場合、正当事由がないと、その更新拒絶が認められないと規定しています。正当事由は賃貸人側の自由と、賃借人側の自由を比較して、賃貸人側の事由が上回らないと正当事由が認定されませんが、多くの場合裁判所は、財産上の給付（いわゆる立退料）をさせることで正当事由を認めていますので、賃借人側としては、合意交信ができなかったとしてもそれだけで退去するということにはならないのです。ちなみに合意更新ができない場合でも法定更新ということになりますので、更新状態が続くということになります。借地借家法　第二十八条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

不動産・建築

実家の抵当を外すのに信用金庫から300万の提示は妥当か？

【相談の背景】現在35歳の兄が11年前の平成23年に中古マンションを1490万で住宅ローンを信用金庫で組み11年支払い中です。当時兄が若かった事もあり、信用金庫から実家を担保入れれるなら融資可能と言う話になりました。11年経った今、兄が奥様の実家の空地に戸建ての家を建てることになり、中古マンションを売却という形になりましたが家庭の事情により、担保になっている実家を先に売却する事になりました。信用金庫に抵当を外したいと相談したところ、抵当権を外す費用として300万必要と言われました。【質問1】信用金庫が提示してきたこの抵当権の抹消の金額は妥当なのか？【質問2】他の金融機関から借り換えした方が良いのか？

回答

ベストアンサー

【回答１】信用金庫が抵当権抹消費用として３００万円と言ってきた根拠は、端的に言えば、お兄さんの借りているローンの残額とマンションの現在の資産価値との差が３００万円ほどあるということです。信用金庫の試算ですから、一度お兄さんにローン残額を確認し、あわせマンションの現在価値の近くの不動産屋に確認してみて、その差が３００万円以下というのであれば、信用金庫に抵当権抹消費用を減額するように交渉できるかもしれません。【回答２】借り換えしますと、また手続費用等が発生しますので、一番いいのは、マンションをまず任意売却し、ローン残高との差額（３００万円くらいか）については、お兄さんに支払っていただくというのではないでしょうか。あくまでお兄さんの負ったローンなのですから。

契約書

賃貸人からの中途解約を拒否したい

【相談の背景】お世話になっております、前回の相談後弁護士事務所へ行き話をしたところ、早速管理会社の方へ中途解約の拒否を手紙にて送るよう言われました。ただ、調べて頂いたのですが文面の雛形がないためどのような文面で送ればよいのか分からず困っております。(簡単でよいとは言われたのですが...)弁護士曰く、「正当事由」には当たらないという事で、そちらを主張したいのですが。↓前回の相談内容↓現在、家族4人(幼児2人)で家賃10万程の築27年の戸建てを貸借契約で住んでいるのですが、先日担当の不動産屋から書類が届き「貸主の親類が住む予定」となり6か月以内に立ち退くようにと書かれておりました。立ち退き料などについては、何も書かれておりません。住み始めてまだ2年と立たず、契約前に壁に穴を空けようが好きに使用してよいと言われて、畳替えや庭にフェンスを取り付けたりなど結構お金も使っており、困惑しております。今後、大家との連絡は一切取らないようにと書かれており、不動産屋の担当者のみとの交渉になるようです。契約前に、不動産屋の方で土地を買い取る話も出ていたので、「貸主の親類が住む予定」というのも本当かどうか疑わしく思っております。【質問1】現段階で、立ち退くことはとても考えられず、希望としてはこのまま住み続けたいのですが、どのように対処すればよろしいでしょうか。【質問1】どのような文面で送ればよろしいでしょうか?

回答

ベストアンサー

賃貸人が建物賃貸借契約を中途解約して立退きを要求するには、賃貸人の請求に「正当事由」があることが必要です。正当事由の判断には、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付（いわゆる立退料）をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮されることとなります（借地借家法２８条）。お話しいただいた状況では、賃貸人側は「貸主の親類が住む予定」という呑み”正当事由”を主張していないようですので、賃借人側であるあなたの建物を使用を必要とする事情の方が通常は勝るということになりましょうか。もし、それでも賃貸人側で立退きを要求するのであれば、賃貸人側の建物を必要とする事情と、賃借人側で建物の使用を必要とする事情のギャップを埋めるものとして立退料の支払が必要となるでしょう。従い、あなたとして本建物に住み続けたいというのであれば、賃貸人に対して、「貸主の親類が住む予定」では、賃借人の本建物を使用を必要とする事情を上回らないので、貸主の立退き請求の正当事由はなく、退去には応じられない」という回答を文書ですべきでしょう。

不動産・建築

別荘地の管理費の支払

◯◯休暇村という別荘地ですが、山林で資産価値はほとんどないと思います。管理契約に別荘地内に管理事務所を設置して管理すると記載されています。数十年前に行った時は管理事務所がありました。最近確認したところ管理事務所が閉鎖されていました。別荘地外より時々確認に来てる感じです。管理費は毎年請求されています。契約通りに管理されていないと思うのですが、管理費は支払う必要があるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

管理契約で管理会社の管理業務はどのように定義されていますでしょうか？定義されている管理業務（例えば、管理事務所を設置し、２４時間管理すると規定している）を行っていないのであれば、管理会社からの管理料の支払い請求に対して、支払いを留保できるかと思います。契約で定義された管理業務を行っていないのであれば、行うように催告をして、それでも行わないのであれば契約解除することができ、管理料支払い義務から解放されることとなります。

不動産登記

土地の境界とトラブルについて

土地についての事での相談です。筆界特定制度を利用して土地の境界を特定しようと思っているのですが、証拠等は自分達で用意しないといけないと書いてありました。今、現時点での証拠となる分は公図と登記簿しかありません。その他証拠とはどんな物が必要ですか？

回答

ベストアンサー

まずご相談者は、「筆界特定制度」を利用して、土地の境界を特定されたいとのご希望をお持ちとのことですが、筆界特定をされたいという目的は何でしょうか？ご承知かも知れませんが、広い意味での「境界」には、「公境界（筆界）」と「私境界（所有権界）」があります。公境界というのは、登記簿上の地番（筆）同士が隣接する場合の境界のことを言い、私境界というのは、まさに財産として自分が所有する土地の範囲を示す境界です。理屈的には、公境界と私境界は一致するものなのですが、隣接する土地の一部を時効取得したりなどすると、公境界と私境界との間ににずれが生ずることとなります。そのずれが気になる人は、まずは自分の所有する土地についての私境界を確定し、その上で、公境界を確定してもらって（公の境界は、詩人が勝手に確定することはできないので）、ずれが生じている場合は、分筆手続きなどして、私境界と公境界を一致させることになります。しかしながら、そこまでする人はまれです。当該土地を売却する際に、所有権界としての私境界を確定さえすれば、売買ができますので、通常は、私境界まで確定するというところにとどまります。土地家屋調査士に依頼して、隣地所有者たちとの境界確認を立会などの手続きを経て、「境界確認書」という書面を作成することで、土地の売買をすることになるので、あえて筆界特定まで行う意義はないのが通常です。ご相談者が筆界を特定したいというのは、所有権界を特定する以上に何か目的があるのでしょうか。筆界特定制度は、費用もある程度かかりますし、筆界が特定されたからと言ってそれが当然に所有権界とみなされるわけではないので、今一度筆界特定を行う意味を確認されてはいかがでしょうか。

不動産・建築

不当利得返還請求について。

支払い過ぎた家賃の返還について。3年間入居した部屋を退去する事になり家賃を調べていると、入居手続きの時に前家賃で2ヶ月分支払っているのにその月末にまた家賃を振り込んでいる事がわかりました。そしてそのまま3年間月末に家賃を払っていました。なので3年間気付かないままで、しかも調べなかったら気付かないままだったと思います。そこで大家さんに多く払っているみたいなので調べて返還して欲しいと言いました。（家賃は大家さんに直接振り込み）通帳等を見せてくれたら返すよと言われましたがその後連絡が取れず管理会社経由で連絡を取りましたが手紙をマンション1階の店舗（大家さんさんのお店）に入れておいたら見るそうですとだけでした。その手紙には通帳のコピー等証拠を入れて1回。期限付きで返還するように書いて口座情報等入れました。結局期限までに返還されず、もう一度期限を伸ばしてもう1回。また音沙汰無しだったので今度は期限までに返還しなかったら振り込みの組み戻ししますと書きました。結局期限が来て組み戻ししたのですが断られ管理会社に連絡するともう裁判しかないと思いますと言われました。不当利得返還請求で裁判が始まりました。裁判が始まり相手からの反論に「債務のない事を知っていた」（民放第705条）が成立し不当利得返還請求権は成立しない。よって非弁済済みである。との反論が来ました。全く納得いきませんが金額が金額なのでこちらは弁護士さんからも断られ自分で準備書面を作っている所です。裁判の始まる前に裁判官と庶務官？の人が話しているのが聞こえ「これは取れないね」と言っていました…こんだけ証拠もあって何度も連絡して返還を求めていたのに裁判官の話し声で自信が一気に無くなってしまいました。このような場合返還されないものでしょうか？

回答

ベストアンサー

民法７０５条では、「債務の弁済として給付をした者が、その当時、債務が存在していないことを知っていたときは、その給付したものの返還を請求することができない。」と規定されていますが、給付の当時に過失で弁済をしてしまった者は含まれないと解されています。従って、被告からの非債弁済の主張に対しては、あくまでも過失で債務が存在していないことを知らなかったと抗弁することになりますし、被告に対しては、相談者が「その当時、債務が存在していないことを知っていた（故意）」についての立証を求めることになります。裁判官と書記官の会話にあまりとらわれず、頑張ってみてください。

不動産賃貸

大家の勝手な行動でお店の営業不可!!損害賠償請求等はできるのか？

相談の背景当方、賃貸物件にてお店を経営しており、先日エアコンが壊れたので工事をして欲しいと大家に伝えた所、こちらに何の相談もなく勝手に日取りや時間を決め、工事が行われています。かなり大掛かりな工事で、営業不可です。事前にその様な説明等一切無かった為、予告無しで休業せざるを得ません。前もって分かっていたら、臨時休業の貼り紙やHPでの告知等もできました。これではお客様の信頼も無くすと共に、当然の事ながら工事中は休業となりますので、売上も0です。質問1この場合、本来でしたらあったであろう売上や、休ませる羽目になった従業員の給料(全員アルバイトで時給制)、家賃の減額等は大家に求める事はできるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

結論から言うと、休業による従業員の給料、家賃の減額等について全額、賃貸人に請求するのは難しいかと思います。民法６０１条で、賃貸人は、賃借人に対し、賃貸物の使用及び収益をさせる義務があり、一見すると、相談者の大家は、相談者の営業につき休業を余儀なくさせているので、使用収益させる義務違反が生じているようにも見えます。しかし、一方、民法６０６条１項では、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」と規定し、同条２項では、「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。」と規定しています。相談者の大家は、相談者の営業という賃貸建物の使用収益に必要な工事をしており修繕義務を果たしており、賃借人である相談者においてもこの工事を拒むことは基本的にできないとされていますので、休業による従業員の給料、家賃の減額等を全額損害として請求するのは難しいといえましょう。ただし、大家は相談者の事前の通告をすることなく勝手に工事を開始していることについては、その範囲に限り、賃借人である相談者の建物を使用就役する権利を侵害しているといえるかと思います。従い、休業による従業員の給料、家賃の減額等の損害全額を大家に請求することはできないにしても、修繕工事についての事前通告がなかったことによる損害、例えば、臨時休業の貼り紙やＨＰでの告知ができなかったことで店に来て頂いたお客さんから得ることができなかった利益や、従業員の勤務シフトを調整できなかったことによる損害などは、大家に対して請求できる可能性はあると思われます。

原状回復義務

支払督促と強制執行について

原状回復費用の請求で、借主(法人)と入居者(法人の社員)に同時に支払督促しようと思います。借主と入居者のどちらかが、督促異議の申立てを行い、どちらかが、督促異議の申立てを行わなかった場合、督促異議の申立てを行わなかった側に、強制執行の手続きをとることは、できますでしょうか？

回答

ベストアンサー

原状回復すべき責任は、契約当事者である法人ですので、基本的に法人に対して責任追及していくことになります。入居者の問題は、法人と入居者間の内部問題ですので、それをこちらに言ってこられても困りますという話です。上述しましたとおり、入居者の貸室使用のレベルが通常の使用実態を超えて、不法行為のレベルまで達しているものであれば、入居者にも不法行為責任を追及できるのですが。

契約書

転貸により現状を確認できていない場合の原状回復

賃貸物件についての相談です。空き家で所有している物件を、前住人と契約書を交わさず十年以上前から賃貸借契約していました。ところが、最近になり、前住人が自分の親戚に転貸を無断で行っていることがわかりました。入金も前住人名義でずっと行われていました。今住んでいる方と契約を行う際には、書面での契約を行いたいと思います。そこで下記２点、質問です①契約を結ぶ際に居室内の現状の確認を行いたいのですが、現住人が入室を断ればできないものなのでしょうか。②退去の際に自分で取り付けた壁紙や柱を自分の所有物として撤去されてしまうということも、契約書がなく、入居時の原状確認ができていない場合、可能なのでしょうか。

回答

ベストアンサー

現在住んでいる方との契約を行いたいとの話ですが、まず、前住人との契約関係を清算する必要があると思います。いくら契約書がなくても、前住人名義で賃料が入金されていたのですから、前住人との間で賃貸借契約が締結・継続されていたことは間違いないので、この契約関係を清算しないで、飛び越えて転借人と契約を締結することはできません。具体的には、前住人との間で賃貸借契約の合意解約を締結し、その上で、転借人との間で新たに、あなたとの直接契約を締結することになります。①についてですが、現在の住人は、前住人の親戚とのことですが、形式的には無断転貸の転借人であり、本来退去してもらうべき立場なので、新たに契約を締結するにあたっては当然現状確認をしたうえでの契約となるべきなので、契約締結のための立ち入り確認要求をしてもよろしいかと思います。特に退去時に原状回復義務でもめないように、新たに締結する時点での”原状”を確認しておく意味でも必要です。賃貸借契約中には、「貸室への立ち入りは、賃借人の同意を得てはいることができる。火災など緊急の場合は、事後の同意をもって足りる。」という文言を入れるのが通常かと思います。②については、まず前住人との間で合意解約書を締結する際に原状を確認しておくことで対処してはいかがでしょうか。

定期借家

定期借家契約で、居座る借主をどのように退去させるのでしょうか？

住宅の賃貸借契約の定期借家契約で、期日が来たら退去することになっていますが、期日を過ぎても退去しない場合、現実的にどうやって退去させるのか教えてください。

回答

ベストアンサー

まず、賃借人に退去を求める前提として、借地借家法３８条４項本文においては「建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間・・・に、建物賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。」と規定されていますが、この終了通知はなされておられるでしょうか。なされていなかった場合、直ちに終了通知を賃借人に内容証明郵便で打ってください。借地借家法３８条４項但書において、「建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りではない。」と規定されていますので、終了通知を打った日（正確には、終了通知が賃借人に到着した日）から６か月経過で契約は終了することになります。終了通知を打っておられることを前提に、賃貸借期間満了においても、賃借人が任意に建物を明け渡さない場合は、裁判所に建物明渡訴訟を提起することとなります。ただし、普通賃貸借と違い、建物の明渡請求に「正当事由（立退料を含む。）」が必要となりませんので、裁判所としては、両者間で和解が成立しない限り、直ちに明渡認容の判決をすることとなります。通常は仮執行宣言もついているので、賃借人が控訴するしないを待つことなく、裁判所の執行官室に強制執行を申し立てます。申立後は、（執行停止がかからない限り）執行官が催告執行を行い、最終的に執行断行を行い、賃借人の占有を当該建物から排除することで終了することとなります。

賃料の滞納

家賃滞納による建物明け渡し訴訟について。

現在、家賃滞納により建物明け渡し訴訟を起こされています。もうすぐ口頭弁論期日を迎えます。こちらの希望としては滞納家賃を全て支払いして今後も継続して居住したいです。答弁書にもそのように記載して提出しました。ですが、相手方がもしその要望を拒んだ場合は裁判所による判決になるのでしょうか？家賃滞納をしたこちらが悪く信用もないと思います。判決になる場合はいつまでに退去してくださいというような判決になるのでしょうか？また、判決によって居住が認められる場合もあるのでしょうか？宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

滞納賃料支払の算段もつかれているということで、それならば、第１回の口頭弁論期日を待つことなく、どんどん裁判官に和解で解決してほしい旨のアプローチをしていくべきと思います。私が以前賃借人側で担当したケースでも、訴状到達から第１回口頭弁論期日までの間に和解工作を進め、第１回期日にはほとんど和解が成立するレベルまで段取りしたというものもあります。できれば、裁判所との折衝ですから、（交渉ができる）弁護士を代理人として可及的速やかに選任された方がよろしいかと思います。

借地

借地値上げ話し合いについて

借地に建つ家を所有しています地代の値上げを希望されておりそれについて異論はなく、すぐに現在の賃料の３割増しを提案してみましたが固定資産税の12倍以上がご希望だそうです。現在支払っているのは固定資産税の6倍ほどです。土地をお借りしている立場であるものの、現在の倍額以上は苦しくどう折り合いをつけたらよいでしょうか

回答

ベストアンサー

地代が非営利法人の収益事業かどうかの判定ラインとして「固定資産税額の3倍」という基準があり、収益事業としての地代は固都税の3倍以上だというものですが、種々の要素で地代というものは決まってきますので、適正な地代となるとやはり不動産鑑定士に鑑定してもらうということになりましょうか。ただ、借地の場所がどちらになるのか不明ですが、地代が固定資産税額の12倍というのは、感覚的に高いというイメージです。こちらが地代増額に応じなければ、調停→訴訟手続と法的手続を提起されることとなりますが裁判所で攻められることはないのでご心配なく。裁判所の選任する裁判所鑑定人が新地代について鑑定していくこととなり、その鑑定地代を軸に新地代が決定（和解なり判決で）されていくこととなります。

相続権利

土地権利者死亡で相続人多数の覚書の署名方法

所有権利者が亡くなってその孫が住んでいる隣家と境界問題で覚書を交わします。相続人全員にサインは不可能に近く、、孫が増築して越境しているので孫にサインしてもらい「〇〇（住所）を第3者が住居する場合、覚書の内容を第3者に継承」という一文いれたら有効になりますか？何か有効な方法があればご指導頂きたく思います。

回答

ベストアンサー

隣地との境界（法的には、所有権界となります。（公）境界は、私人間で処分・変更できませんので。）に関する確認書を締結するには、相手側が複数人の共有の場合、共有者全員の同意が必要となります（民法２５１条）。従い、「〇〇（住所）を第３者が住居する場合、覚書の内容を第３者に継承」という文言を入れても、有効な確認書にはなりません。基本的には、境界（所有権界）確認書には、共有者全員の署名捺印が必要となります。しかし、共有者全員から署名捺印が取れないという状況であれば、「孫」を共有者の代表者として境界確認の立会いしてもらった上で、境界確認書に署名捺印させ、「孫」以外の共有者全員から「孫」宛に境界確認書に署名捺印する委任状を出してもらうという方法もあり得ますが。

立ち退き料

立ち退き交渉前に物件を契約すると、問題ありますでしょうか？

立ち退き交渉がまとまっていませんが、いい物件が見つかりました。(なかなかこれ以上の物件がありません。)しかしオーナー側との立ち退き料を十分に頂けなく、迷っています。こちらとしては、結果立ち退くのであれば立ち退き料はしっかりと頂きたいです。◆相談立ち退き交渉がまとまらない内に、別の物件と契約したうえで交渉を続ける事は可能でしょうか？一時的に両方の家賃を支払う事は問題ありません。交渉がまとまった際に、移転先の契約書などを確認することはあるのでしょうか？オーナー側には新しい物件の話はしません。

回答

ベストアンサー

基本的には、立退きに関する合意書が締結する場合に、転居先の契約書を開示する義務の条項を入れない限り、賃貸人側に転居先の詳細を知らせることはありません。転居先と契約したことを特段開示することなく、立退き交渉を進めることもあり得ましょう。ただ、立退料の交渉において、転居するにあたっての費用（礼金、敷金など）を請求する場合には「見積書」などの開示を要求されることはありますので、見積書は残しておかれた方がよろしいかと思います。

不動産・建築

アパート建て替えによる立ち退き料について

先日貸主からアパート建て替えに伴う退去依頼（アパートの構造は鉄骨造築年数20年。解体する為4月末までに退去してほしい。建替の必要性がある建物の診断書等は請求してません。）がありました。建築業者が訪問され、｢新居の初期費用、引越代は負担する。家主さんに借主さんたちがいつまでに退去いただけるか報告をする必要があるので退去の承諾書に署名と押印ください。｣と言われたので承諾書に署名、捺印してしまいました。承諾書は立ち退きに関しての金額提示もなく簡易的なもので、日付は当方では記入していません。本来であれば正当事由のない退去依頼であり、立ち退き料を請求できるかと思いますが、承諾書に署名したことで立ち退き料を請求できなくなってしまったのでしょうか？また、この承諾書については撤回可能でしょうか？承諾書に署名したのは2020年11月28日です。

回答

ベストアンサー

立退きに関する覚書が法的に効力のあるものと言えるには、少なくとも、①建物明渡の期日、②立退きに係る財産上の給付額（立退料）に関して記載（合意）がなされていないのであれば、賃貸人・賃借人間に立ち退きに関する合意が成立したとは言えないのではないでしょうか。。ご相談者の場合、立退きに関しての金額提示もなされていないということですから、まだ確固たる両者間の立退き合意とは言えない可能性が大であり、いわゆる「基本合意書」を締結したに過ぎないといえるのではないでしょうか。ご相談者が指摘されているとおり、正当事由が十分に充足しているとも思えない事案（鉄骨造築２０年では、「建物朽廃」とまで行っていないと思います。）なので、賃貸借契約はまだ終了していないといえるので、ご相談者から、「2020年11月28日付覚書については、立退料の額等についても定められていないあくまで基本合意にすぎないので、賃貸人としての正当事由を示して頂いた上で、立退料についてご提示を頂きたくお願いします。」という内容の文書を出状してみてはいかがでしょうか。

立ち退き料

アパート立ち退きの、立ち退き料いくらが妥当でしょうか？

祖母のアパートの立ち退き請求が来ました。【情報】74才単身　賃料47000円1k 8畳＋3畳＋キッチン　風呂トイレ別昭和53年11月　旧耐震基準　木造アパート　居住35年賃料滞納、違反なし年金収入のみ　年金少なめ月13万程度約100平米　4戸　路線価25.5万　255D周辺同じ物件　家賃差額約2万円2020年6月に前オーナー(高齢認知症)から、建売の会社が新オーナーになり、宅地化計画の為立ち退きしてほしいと言われました。来週に立ち退き交渉が始まる所です。他の2世帯は既に引越してしまい、今後の生活費として立ち退き料は、差額家賃の10年分約250万くらいは貰いたいと考えてます。【質問】1.立ち退き料はいくら請求すべきでしょうか？立ち退き料250万は高いでしょうか？2.交渉を弁護士に依頼した場合、交渉期間、金額はいくらかかるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

１．立ち退き料はいくら請求すべきでしょうか？立ち退き料250万は高いでしょうか？（回答１）まず、前提として、定期借家では基本的に立退料が発生しませんので、以下、普通賃貸借であることを前提に話を進めます。普通賃貸借の場合、賃借期限が到来しても、借地借家法２８条に定める「（賃貸借契約を終了させる）正当事由」がなければ賃貸借は終了しません。お祖母様のケースで言えば、契約期間満了日に、賃貸人（建売会社）において、賃借人を立ち退かせる正当事由がない限り、お祖母様は立ち退く必要がありません（なお、賃料は支払う必要があります）。正当事由を補完するために「立退料（財産上の給付）」というものがあり、立退料として、移転先の賃料との差額の補償、未償却資産の補償、引越費用を請求することができます。周辺相場における賃料差額が月約２万円ということであれば、強制収用法を準用したとして３年分が補償されるとすると、家賃補償で７２万円ということになりましょうか。加えて、引越代を５０万円程度請求するとすると、家賃補償と合わせて１２２万円になります（未償却資産の補償は仮に０としています）。そうすると、１２２万円を最低線として、①お祖母様が年金生活で、②３５年間家賃滞納もなく、③貸主との関係が円満だったという事情を加味して、上乗せを図っていくということになりましょうか。２５０万円程度まで引っ張れるかどうかは、先方の急いでいる度合いなどによって決まってきます。いずれにしても、賃貸人と交渉する際に重要なのは、「出ていくので幾らほしい。」という交渉をするのではなく、「このままずっと賃借させてください。」という態度で臨んで下さし。決して、自ら出ていくということを言わないのが、賃借人側の交渉態度として重要です。２．交渉を弁護士に依頼した場合、交渉期間、金額はいくらかかるのでしょうか？（回答２）賃貸人との間での任意の交渉は、せいぜい３－６か月程度であり、その期間にめどが立たない場合、先方は立退き請求訴訟を提起することとなり、和解で解決するにしても６か－９か月程度かかるものと思われます。金額ですが、着手金が２０万程度からで、実費は別、成功報酬は、訴訟案件となったかなど解決までの経緯を踏まえて、最終的に得た立退料をベースに異なってくるものと思います。

不動産契約

中古マンション購入時の問題による損害賠償請求の可能性は？

【相談の背景】中古マンション購入の際、アットホームで事務所使用可とタイトルされていた物件を購入しました。その物件は築年数が古く、管理規約に用途の指定がない、他の部屋も事務所として使用しているところがある、とのことで購入し先日引渡日となりました。ところが、入居して管理会社と話していたところ、管理規約は昨年9月に作り直しており、用途は住居であり、事務所としての利用は不可、昨年旧オーナーには新規約を郵送しているはずだ、と言われました。契約時の書類に昨年の最新規約はなく、寝耳に水で、不動産仲介業者に連絡したところ、新しい規約はこちらも把握しておらず、取り寄せます、などと言われました。アットホームの募集ページ、メールのやり取りなど、証拠は全て保存しています。【質問1】使い物にならず、起業もできず、どうしたら良いのでしょうか?【質問2】損害賠償請求は可能でしょうか?

回答

【質問１】使い物にならず、起業もできず、どうしたら良いのでしょうか?【回答１】ご相談者としては全くお困りのこととお察ししますが、対マンション（すなわち対管理組合）との関係ですと、現行管理規約には区分所有者として服する義務がありますので、幾ら仲介業者からそのような説明がなかったとしても、事務所としての使用はできないと言わざるを得ないでしょう。事務所使用を強行した場合、管理組合から共同利益は違反行為として最悪、区分所有権の競売にまで行ってします可能性もあります。【質問2】損害賠償請求は可能でしょうか？【回答２】仲介業者であるアットホームに対しては損害賠償請求が可能と考えます。すなわち、仲介業者としては、当該区分所有建物の最新の管理規約を確認する義務があり、それを怠って買主であるご相談者に損害を与えているというのであれば、仲介業者の確認義務違反として損害賠償請求をすることが可能と考えます。通常は、重要事項説明書に事務所使用についての記載があると思うのですが、その点はどうでしょうか、ご確認いただければと思います。もし、重要事項説明書に、事務所使用可能との記載があれば、仲介会社の確認義務違反を推認できる重要な証拠となりえますので。アットホームの募集チラシ、メールのやり取りなども重要な証拠となりますので、保管しておいてください。

不動産・建築

夫婦間賃貸契約について

【相談の背景】旦那の土地(婚姻前から所有)、建物(婚姻後に建築)にて賃貸契約をしてテナントを借りている。その中で旦那は鍵を開けて勝手に入ってくる。夫婦喧嘩をすると、明日から貸さない、2ヶ月後から貸さないと言われる。【質問1】この場合、勝手に鍵を開けて入ることは夫婦関係である場合違法にはならないのでしょうか。また、貸さないと言われたら出ていかないとでしょうか。離婚した場合、出ていかないといけないのでしょうか。

回答

【回答１】いくら夫婦とはいえ、奥さんの方が賃借人として単独占有している以上、ご主人の方が奥さんの同意なく建物内に侵入できないことになります。民法７６２条１項は、「夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産（夫婦の一方が単独で有する財産をいう。）とする。」（夫婦別産制）と定めているからです。従い、ご主人が勝手委に鍵を開けて入ることは不法侵入になります。また、貸さないと言われても、それだけで賃貸借契約を解除することはできません。賃貸借契約を解除するには賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊されたことが必要となりますし、いわゆる立退きには、「正当事由」が必要となりますが、夫婦喧嘩を理由とすることは信頼関係の破壊にも正当事由にはならないでしょう。離婚も同様に考えられ、離婚したからと言って直ちに賃貸借契約の解除、立退きはできないものと考えられます。

不動産・建築

ハウスメーカーの杜撰な対応について

【相談の背景】注文住宅引き渡しから約1年が経ちます。着工から今まで数々の問題があり、ハウスメーカーに都度報告をしていますが、ハウスメーカーの対応が不誠実なため、現在とても悩まされています。建設中、下請けが夜間工事をしていたが、工事関係者ではない友人等が出入りして屋内で遊んでいた。大工が無関係の業者に家の図面を見せてまわった。建築中の現場でタバコが複数捨てられていた。引き渡し時期の設備等の破損（初期不良）がいまだに工事されていない。何度も修繕を要求したが、今日現在工事のめどが立っていない。ハウスメーカー社員からも建設に関わる設備等、図面などの内容が部外者にもれている。部外者からこちらの耳に入る。初期不良を半年以上放置されたのち、こちらから再度修繕を要求→こちらの火災保険を使って対応しようとし、保険が下りた後に保険全額と同等の見積もりを渡してきた→こちらがそのことをおかしいと指摘すると、担当が変わったため引き継ぎが上手くできていない、前任者に確認するとのことだった。退職した前任者と今でもやりとりがあり、今回の経緯を全て伝えたところ、確認は一切きていないとのこと。それにも関わらず前任者に確認をしたうえで対応していると虚偽の報告をし、現在に至る。以上のことを県の支店長に報告して、最初は訪問や謝罪はあったものの具体的な対応は示されず、最終的にはこんなのは大した問題じゃないと開き直られて音沙汰なしの状態【質問1】こちら側はこれからどんな対応をしていけばよろしいでしょうか。こちらは修繕に関しては、誠実かつ早急に対応して頂きたいです。建築中の過程に関しては、なにか対応をお願いすることは可能でしょうか。【質問2】本社にはまだ報告しておらず、これから報告予定です

回答

【回答】ご相談者とハウスメーカーとの間には、注文住宅についての請負契約が締結されていることとなります（建売住宅ですと、売買契約となりますが）。請負契約において、請負人は引き渡した建物につき契約に適合しない箇所がある場合（民法改正までは”瑕疵”がある場合といっていましたが、現在は”契約不適合”がある場合といいます。）、請負人として契約不適合責任を負うことになります。その場合、注文者は、請負人に対して、①履行の追完請求（民法第562条第1項、第559条）、すなわち完全なものにして引き渡すよう請求ができるということです。次に、②注文者が履行の追完を催告したにもかかわらず、相当の期間内に請負人が履行の追完をしない場合、注文者は、契約不適合の度合いに応じた代金減額請求が認められます（民法第563条第1項、第559条）。さらには、③注文者は、履行の追完請求や代金減額請求と併せて、請負人に対して、損害賠償を請求することもできます（民法第564条、第559条、第415条第1項）。契約の解除という手段も民法に規定されていますが、本件ではそこまではいかないと思われます。注意しなければならないのは、上述した責任追及は、注文者が契約不適合を知ってからから１年以内になさなければならないと民法上規定されており、本件では引き渡しから１年が経過しているようですが、請負契約において「建物の引渡を受けてから２年以内」とか、責任追及期間についての特約をしている場合がありますので、請負契約書を今一度確認して頂く必要があります。ご相談者の説明ですと、請負人の方があまり誠意があるような業者ではなさそうですので、上述した責任追及につきましては、やはり弁護士を代理人に立てて交渉することが必要かと思います。任意の交渉で請負人が責任を認めない場合、訴訟という法的手続を取らざるを得ないと思われます。

不動産・建築

賃貸契約前での諾成契約は成立するのか

【相談の背景】賃貸の諾成契約にて、管理会社及び貸主とトラブル。ネット申込/審査完了後に正式な見積もりをメールで受信。初期費用等の振り込み期限当日に職場変更の通達があり入居賃貸契約をキャンセルをした。その時点で審査で設定した入居日まであと10日であった。翌日、仲介不動産ではなく管理会社及び貸主より「今回は諾成契約となるから、鍵交換代の全額負担を請求する」と連絡を頂いた。尚、賃貸借契約は勿論、重要事項説明も未実施の状態。また、先方が言う諾成契約とは私が設定した入居日であり、「事前に指定された希望入居日が差し迫ったため鍵交換を行ったと」のこと。尚、その際に違約金の件は勿論、これで契約成立となる説明は一切無し。【質問1】鍵交換を勝手にされていた場合でも全額負担は必要なのか

回答

【回答１】まず問題は、あなたと貸主との間で賃貸借契約が成立しているかですが、諾成契約というのは、当事者の申込に対して相手方当事者が承諾することで成立するということです。あなたが”審査申し込みの際に金額が書かれた画面で同意ボタンを押した”ことが、当事者の申し込みに対する承諾と言えるかがカギになりますが、単なる契約交渉段階の一部としての”同意”のボタンなのか、契約内容全般について承諾をする意味での”同意”のボタンなのか、今一度確認できますでしょうか？もし契約内容全般について承諾をする意味での同意のボタンを押していると諾成契約は成立しているということになりましょう。では、賃貸借契約が成立していると判断される場合、本件ではキャンセルポリシーがなく、「カギ交換代」３．８万円という記載のみあり、それに同意すると申し込み申請できるというシステムとのこと。契約キャンセルによる損害賠償額の予定条項として、このカギ交換代３．８万円が認められるかは微妙なところと思われますが、民法第416条（損害賠償の範囲）では、１項に「債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。」と、２項に「特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見すべきであったときは、債権者は、その賠償を請求することができる。」とあります。今回の事案では入居する１０日前の鍵交換が賃貸借において通常の損害と認められれば（賃貸業界における慣行によることになります。）１項において貸主側の損害賠償が認められることになり、また貸主側から「事前に指定された希望入居日が差し迫った場合鍵交換を行う」という説明があった場合には、２項において特別の事情によって生じた損害として貸主側が損害賠償請求できることになります。以上の建付けを前提に、貸主側と今一度交渉されてみてはいかがでしょうか。

不動産・建築

親が契約していた賃貸の退去について

【相談の背景】先月実家で一人暮らしをしていた父がくも膜下出血で倒れてしまい、残された実家（借家）をどうすればいいか悩んでいます。前提として、借家は10年以上住んでいて契約者は父のみ、連帯保証人はいません。父は存命のため相続放棄もできません。相談者の私は自立しており遠方で暮らしています。父は奇跡的に一命を取り留めたものの、意思疎通は出来ないが自我は辛うじてある、という程度の脳障害が残ってしまいました。そのため父には借家を退去し、施設に入ってもらうことになったのですが、しばらくして父が住んでいた借家の様子を見てみると中は目を疑うほど酷いゴミ屋敷になっていました。包括センターや法テラスで電話相談したところ、この借家の契約者が父だけで連帯保証人がいないのなら原状回復費用等は払わなくて良い、と助言をいただきました。だとしても、荷物丸々残った上とんでもないゴミ屋敷を大家さんに引き渡して退去を認められるんでしょうか。当然父には多額の原状回復費用を請求されるでしょう。家具すらそのままです。私自身どうにか綺麗にしてから明渡したいとは思っていますが、まだ成人したばかりで頼れる親戚も入院費もあって金がない状況です。退去時代理人として大家と顔を合わせるのが申し訳なくてなりません。プロの方にご教授願いたいのですが、借りていた家をゴミ屋敷のまま家具一切を残して退去することは可能ですか?【質問1】借りていた家をゴミ屋敷のまま家具一切を残して退去することは可能ですか?

回答

まず、お父様が存命な限りでは現在の賃貸借契約が継続されているので、お父様を施設に入ってもらうまでの賃料は支払う必要があります。その上で、施設への入居日が決まりましたら、大家に対して退去による賃貸借契約の解除の申し入れをすることとなります。（契約書の内容がわかりませんが、契約書に退去日の６か月前までに通知することとなどと書いてあるかもしれませんが、そこは何とか大家さんに事情を納得してもらう説得が必要となりましょうか。）退去日が決まると、退去日までに賃借建物の原状回復が必要となりますが、ご相談の様子ではどこからでも手が付けられないようなので、大家に原状回復をしてもらい、原状回復費用は差し入れている敷金と相殺してもらい、足りない分については免除してもらうということで交渉されてみてはいかがでしょうか。不足分免除が得られれば、賃借建物明渡に関する合意書を大家との間で締結しておくことが肝要です。

立ち退き・明け渡し

市営住宅の明渡し強制執行について

【相談の背景】市営住宅の家賃が払えなく、裁判所からの和解も行かなくて、建物の明渡し判決が出て強制執行となってしまいました。こうなってしまうともう、和解は出来ないのでしょうか？身寄りもなく子供も2人居ていまのまま、何とか住み続けたいと思っています。【質問1】足場建物明渡し強制執行となったらもうどうにもならないのでしょうか？

回答

建物の明渡執行は、通常２回の期日に分けて行い、１回目は「催告期日」と言い、執行官が明渡の判決がなされたので強制執行を何月何日にしますよという催告をしに来る期日であり、何月何日に実際の強制執行を行う日を「断行期日」と言います。断行期日には、建物内のすべての動産類を外に出して執行官が処分してしまいますので、催告期日から断行期日までの間に賃借人は自発的に建物から退去することが多いです。そこで、ご相談のケースですが、強制執行手続きまで行ってしまうと住み続けるというのは難しいと思いますが、断行期日前でしたら、市側と交渉して攻めて引っ越し費用などを出してもらうことで断行を避けて、自発的に引っ越すということが交渉できるかと思います。

不動産・建築

立ち退き料金、補償、立ち退き通知を出す時期

【相談の背景】今年の2月にオーナーさんと不動産、市役所の方で立ち退きの説明ありオーナーさんと市役所とで話し合いをしてたらしいのですがあまりにも通知が来なくて5月末に市役所へお電話しました。そのときはオーナーさんからOKでなくて。6月中旬頃には出せるようにしたいと思ってます。と言われてから禁教報告もなく一昨日やっと通知がきました。そこには12月末から遅くても1月末迄の退去をと書かれた紙がポストに入っていました。通知が引っ越してほしいという三ヶ月前にきました。【質問1】この場合通知を出す期間として退去時期のどの程度までには出さなきゃいけない。となきまりはありますか？【質問2】今現在家賃4万7000円。次住む町の相場が2LDKで6万〜7万です。この場合どの程度まで補償がされるのか。

回答

【回答１】相談の背景ではなぜ市役所の人が関与しているかが不明ですが、借地借家法２６条１項では、賃貸借契約に期間の定めのある場合、期間満了の１年前から６か月前までに更新拒絶の通知をしなくてはなりません。しないと、期間の定めのない賃貸借となります。期間の定めの賃貸借につきましては、借地借家法２７条１項で、賃貸人が解約の申し入れをしてから６か月を経過することにより終了するとなっていますので、例えば９月末に通知（それが期間の定めのある場合の更新拒絶通知か、期間の定めのない場合の解約の申し入れかは相談の背景からは不明ですが、いずれにしても）通知から６か月たたないと契約は終了しません。従い、９月末に到着したとすると、来年の３月末ということになりますね。遅くとも１月末までの退去というのは法的には無効となります。【回答２】オーナーからの退去通知につきましては、期間の定めのある場合であろうとない場合であろうと、借地借家法２８条に定める正当事由がないと立退きはできません。端的に言えば、立退き料を支払ってもらうことで正当事由が充足されるということになりますので、少なくとも今度引っ越す街の家賃と現在の家賃の差額である２万３０００円の３年分程度（８２万８０００円）、新物件の礼金、返還される敷金と新しい物件の敷金との差額、および引越にかかる費用は請求できることになります。もちろんそれ以上に立ち退きによる不都合があるのであれば、その補償もしてもらうこととなります。（建物賃貸借契約の更新等）第二十六条　１　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。（解約による建物賃貸借の終了）第二十七条　１　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事

不動産・建築

転借人の迷惑行為に対する対応の選択肢・適法性について。

【相談の背景】サブリース会社です。1戸・1顧客単位で、オーナーからお部屋を借り、転借人様に貸しています。ある転借人が１R単身向けの物件を一人で住む予定で契約し、その入居中に騒音トラブルを反復・継続的に繰り返しているため、近隣の住民や賃貸人から苦情が寄せられています。弊社としては当然、適法に対応をしたいと考えています。なお、弊社は転借人に対しては転貸人の立場であり、賃貸人からは契約に付随して管理業務も委託されているため、そして何より、賃貸人や近隣住民に迷惑がかかってしまうため、対応しないことはできません。上記のケースにおいて弊社が取り得る対応の適法性・選択肢についてご教示いただきたいです。【質問1】内容証明郵便など記録の残る媒体で複数回に渡って注意・警告し、それでも改善が見受けられない場合です。弊社と転借人間の信頼関係の破綻を理由に、相当の期間を設けて解約を申し入れるのは、適法でしょうか？【質問2】粗野な言動等で危険性が高いと感じられる場合に弊社の職員や委託業者が訪問して注意・警告をしていなくても、通報した警察が臨場してその記録を残している場合、弊社としては管理責任を果たしているといえますか？【質問3】転入届・転居届を出していないために郵便物が送れない。電話に出ていただけない。警察での注意も改善がされない。このような場合、誰（弁護士等）にどのような（〇〇の手続き等）対応を依頼するべきでしょうか？

回答

【回答１】貴社と転借人間の賃貸借契約の内容を拝見していないレベルのアドバイスですが、民法第５９４条１項においては、「借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。」とありますので、賃貸借契約書中に、”借主は、賃借建物を使用するにあたり、隣室居住者らの生活利益を侵害しない態様で使用しなければならない。”という記載があればベストですが、なかったとしても５９４条１項で、”その目的物の性質によって定まった用法”に従って使用する義務があり、居住用建物であれば、やはり隣室居住者の生活利益を侵害しないように使用する義務があると言えます。従って、ご相談のような用法を転借人がしているのであれば、ご指摘のようにまずは、注意・警告を複数回することが肝要です。それらイエロー・カードが累積されないと、一発レッドカードで契約解除というのは裁判所もなかなか認めないと思います。【回答２】管理責任の適否は、１回の訪問の有無で決まるものではなく、契約期間全期間にわたる管理状態により判断されることとなりますので、あまり心配されなくてもよろしいかと思いますし、警察官が臨場しているのであれば貴社の管理責任を問われることはないと思いますが。【回答３】回答１で述べたような警告書などを送るときに問題になりますが、内容証明郵便ですと相手方が不在で部屋にいないような場合郵便局での保管期間満了で発信者に返却されてきますので、レターパックのブルーバージョンで送るというのはいかがでしょうか。配達したことの証明は取れますし、転借人のポストへの直接投函をすることで届いたことになりますので。回答１で述べたような警告書送付から弁護士に相談なさるのがよろしいかと思います。警告書累積により、信頼関係破壊による債務不履行に基づく明渡請求という法的手続につなげられますので。

不動産・建築

賃貸契約における連帯保証人の解除をしたい。

【相談の背景】産みの父親と自閉症の妹が生活困窮者となり、生活保護を受けるために家を手放し賃貸物件に入居しました。入居時は生活保護をまだ受給しておらず、保証会社の保証をうけるために連帯保証人が必要となり、元娘である私が連帯保証人となりました。連帯保証人にサインをする際に親族には生活保護を受けたあとは、市が保証するために連帯保証人から抜けられると言われており、騙されたことが後で判明しました。ただ、どうする術もなく現在も継続して連帯保証人です。四年の間に3、4回保証会社から支払督促があり、立て替えすることになりました。今回、度重なる金銭負担、入居している元父親が居留守を使うなどがきっかけで、精神的な負担から私がうつを患い休職となり、自分の貯金もなくなる状況になりました。連帯保証人を続けるのが精神的にも金銭的にも追い詰められ、むずかしくご相談しました。【質問1】連帯保証人をやめるために何か方法はないでしょうか。【質問2】やめられない場合、せめて極度額を設定してもらう交渉はできないでしょうか。

回答

【回答１】貴社と転借人間の賃貸借契約の内容を拝見していないレベルのアドバイスですが、民法第５９４条１項においては、「借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。」とありますので、賃貸借契約書中に、”借主は、賃借建物を使用するにあたり、隣室居住者らの生活利益を侵害しない態様で使用しなければならない。”という記載があればベストですが、なかったとしても５９４条１項で、”その目的物の性質によって定まった用法”に従って使用する義務があり、居住用建物であれば、やはり隣室居住者の生活利益を侵害しないように使用する義務があると言えます。従って、ご相談のような用法を転借人がしているのであれば、ご指摘のようにまずは、注意・警告を複数回することが肝要です。それらイエロー・カードが累積されないと、一発レッドカードで契約解除というのは裁判所もなかなか認めないと思います。【回答２】管理責任の適否は、１回の訪問の有無で決まるものではなく、契約期間全期間にわたる管理状態により判断されることとなりますので、あまり心配されなくてもよろしいかと思いますし、警察官が臨場しているのであれば貴社の管理責任を問われることはないと思いますが。【回答３】回答１で述べたような警告書などを送るときに問題になりますが、内容証明郵便ですと相手方が不在で部屋にいないような場合郵便局での保管期間満了で発信者に返却されてきますので、レターパックのブルーバージョンで送るというのはいかがでしょうか。配達したことの証明は取れますし、転借人のポストへの直接投函をすることで届いたことになりますので。回答１で述べたような警告書送付から弁護士に相談なさるのがよろしいかと思います。警告書累積により、信頼関係破壊による債務不履行に基づく明渡請求という法的手続につなげられますので。

不動産・建築

老朽化したアパートについて

【相談の背景】築60年以上の入居者のいるアパートを所有しています。アパートの土地は母が所有しています。老朽化につき母と建て直しの相談をしていました。母の相続相談時に節税のアドバイスを受け、費用は母が負担する予定でした。しかし相談中に大きな家庭内トラブルが起き、現在事実上の絶縁状態となっています。今は母と顔を合わせるのも精神的に辛いので、しばらくの間、和解は考えられません。それよりもまず心配なのは老朽化したアパートです。災害等で建物が倒壊してしまった場合、入居者にご迷惑をかけてしまいます。【質問1】建て直しをするためには、母と顔を合わせ和解するしかないのでしょうか？【質問2】和解や建て直しが困難でも、住民に退去をしてもらう必要はあると思います。そうなると母との問題が解決するまで空き家を管理するしかないのでしょうか？

回答

【回答１】土地はお母さま所有で、建物はご相談者の所有ということでしょうか。そうしますと法的には、ご相談者が建物所有のためにお母さまから土地を無償（地代などを支払っていないという前提ですが）で借りている、すなわち使用貸借（民法５９３条）により土地を使用しているという状態と考えられます。ご相談者の所有である建物を取り壊すのにお母さまの承諾はいりませんが、取り壊した時点で民法５９７条２項の「使用収益の目的に従い使用収益を終えることで使用貸借が終了する」ことになりますので、再築するには新たに土地所有者であるお母さまとの間で使用貸借契約を締結する必要が生じるということになります。従い、お母さまとの間で顔をあわせられて和解をしなくてはならないということになりましょうか。【回答２】（住民に建物から退去してもらうには、立退き交渉ということになりますが、説明が長くなりますので割愛させて頂き、）住民が退去したことを前提に話を進めますと、空き家となった建物については、引き続きお母さまとの間では使用貸借契約が継続していることになりますので、民法５９５条１項において、借用物（土地）の通常の必要費を負担することになり、（建物はご相談者の所有物ですので、当然その管理費用はご相談者負担となり）土地の通常発生する管理費用はご相談者負担となります。借用物（土地）についての通常の必要費以外の費用については、民法５８３条２項が適用されることとなります。従い、お母さまとの問題が解決するまで敷地を含んだ空き家の管理責任は、ご相談者にあるということになります。

不動産・建築

賃貸物件の老朽化に伴う退去費用について

【相談の背景】築年数の古い貸家に4年半住んでいます。入居時から雨漏りがあり、年々床が抜けそうになってきたり、壁の内部がシロアリにやられてたわんできたり、配線がやられて電気のつかない部屋があったりします。雨漏りは入居してすぐ伝えましたが、一度業社と管理会社が見に来てそのまま音沙汰なし。2回目の更新時に全ての不具合を伝え管理会社と大家が見に来て『これは直さないと大変だね』と言われ業社が見に来ましたが、そのまま音沙汰なし。更新から半年後にいよいよ床がいつ抜けてもおかしくない状態になったので管理会社に話に行ったところ、『大家さんと話したが、全部直すとお金がかかるので、申し訳ないが退去費用を払うので他を探して出て行ってもらいたい』と言われました。ですがすぐには引っ越せないし今にも床が抜けそうなのでそこだけは簡易的でも補修して貰いたいと伝え、床だけら補修して頂けました。それから半年経ち良い物件を見つけて審査も通ったので管理会社に行き『物件が見つかって○月には引っ越すのでご報告に来ました。退去費用について大家さんと相談して頂けますか』と伝えたところ『老朽化してるので退去費用払うので退去してって大家に言われたんですか？誰に言われたんですか？壁も床も補修したんですよね？』と言われました。補修したのは壁だけです。この会話は全部同じ管理会社の人です。更新時の会話は録音済みです。【質問1】この場合補修して貰ったので退去費用は頂けないのでしょうか？【質問2】契約書には退去時に畳の表替え、ハウスクリーニング代がかかるとありますが、同じ管理会社の別の人には老朽化の退去の場合は壊すだけだからかかりませんよと言われましたが、請求された場合拒否できるのでしょうか？【質問3】現在の家賃が55000円、新しい家の家賃が98000円、この場合の退去費用相場(敷金除く)を教えてください。

回答

【回答０】まず、今回の管理会社の対応は非常に誠意を欠くものであり、やはり、きちんと書面でやり取りをしないと言った言わないで先方の都合のいいように解釈していく恐れがあります。そこで、今回は、録音をされているというのであれば、まず、録音を管理会社（できれば社長）に聞かせて、①退去費用について賃貸人が支払うこと、②退去時の原状回復費用については免除することをまず、書面化してもらってください。その書面が取れることで、いわゆる”立ち退き”案件としての扱いになるわけです。立退きには、正当事由が必要であり、それを補完するものとしての”立退き料”を請求することが法的に認められています。大家側から、立退きをお願いする書面を取ることがまず必要となります。【質問1】この場合補修して貰ったので退去費用は頂けないのでしょうか？【回答１】民法６０６条は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」と定めており、修繕をしないと賃借人の使用収益に支障を来すような損傷が賃貸建物に発生した場合、その損傷箇所を修繕する義務を賃貸人が負っていることを定めています。従って、補修して”もらう”ことは賃借人として当然のことであり、補修してもらったからと言って退去費用を支払わない根拠とはなりません。【質問2】契約書には退去時に畳の表替え、ハウスクリーニング代がかかるとありますが、同じ管理会社の別の人には老朽化の退去の場合は壊すだけだからかかりませんよと言われましたが、請求された場合拒否できるのでしょうか？【回答２】建物取壊しの場合の立退きの場合、基本的には原状回復費用を請求しないという約束になり、敷金についても全額返還してもらうというのが普通です。その旨を上述した合意書②で確認することが必要です。【質問3】現在の家賃が55000円、新しい家の家賃が98000円、この場合の退去費用相場(敷金除く)を教えてください。【回答３】立退きの場合の退去費用として、現実に引越にかかる費用（引っ越し会社に支払う費用など）に加え、通常、引っ越し先の新家賃と現行家賃の差額の補償まで含むのが通常です。差額補償は何年分かということが法律で決まっているわけではありませんが、差額の１－３年分と言ったところが相場でしょうか。従い、ご相談者の場合は、差額が月当たり４万３０００

不動産・建築

テナントの家賃滞納について

【相談の背景】2020年夏にテナントを借りてお店をオープンさせました。オープンした後からコロナが激化し、2021年秋頃私もコロナにかかり持病が悪化してしまいお店の経営どころではなくなり、今年8月の契約更新をせず退去する事にしました。昨年12月に営業して2022年に入ってからは入院していた事もあり、収入がゼロです。管理会社の方には分割でも払って欲しいと言われ、少しずつ費用を捻出して払ってましたが8月までの賃料請求の額に追い付かず、8月までに完済して欲しいと言われている中現在40万の支払いが残ってます。8月までとなると70万程になる為到底払えそうにないです。昨日、管理会社に払えないなら保証人に一括請求すると言われましたが、保証人は私の夫の為夫に請求がきても払えるわけがありません。【質問1】弁護士に依頼して支払いについて減額や分割支払いの交渉する事は可能でしょうか？【質問2】滞納していた私が悪いですが、電話での高圧的な態度や脅しのように保証人をチラつかせてくる対応に恐怖を感じてます。電話を受けるのが怖いです。弁護士に依頼したら全てお願い出来るのでしょうか？

回答

退去について貸主との間の交渉を弁護士に依頼することは可能です。貸主としても訴訟など法的手続になり、最終的に強制執行するとなるよりは、任意の話し合いでスムーズに退去してもらった方がメリットがあるので、弁護士による代理人交渉はできると思います。具体的には、滞納した賃料の支払と、原状回復の費用についての支払をどうするかが焦点になるかと思います。まずこちら側としては、出来る限りの滞納賃料・原状回復費用の減額をお願いした上で、出来る限り長期での分割払いを交渉することとなります。その上で、立退き時期についての合意をし、以っていけない残置物についても貸主側で処分してもらうことも要請することとなります。弁護士を代理人として、それらの交渉をして、貸主との間で合意が成立しましたら「覚書」を締結することとなります。このあたりも弁護士が代理人として作成することとなります。貸主によっては、成立した覚書だけでは心配とのことで、「即決和解」や「公正証書」作成を要求することもありますが、その場合も弁護士が代理人として取り計らうこととなります。まずは、お知り合いの弁護士にご相談なさるか、お住まいの地域の弁護士会の法律相談でご相談されてはいかがでしょうか。

不動産・建築

父から借地を相続した場合、商売をやめた後、更地にして地主に土地を返さないといけないのか。

【相談の背景】実家の借地の件ですが、父（80代半ば）が70年程前より住み始めた土地で50年程前から両親で商売を始めました。私達夫婦は30年程前に実家の家業を継いでいます（当時、借地とは知らずに）。契約書が存在せず、地主さんが数年前に亡くなられてからは息子さんに同じ金額の借地料を毎年、年払いで支払っています。私の両親は存命なのですが、現在50代後半の私達もあと10～20年商売を続けられればいい方だと思っています。私達夫婦の自宅は別の所にあり、商売をやめる時には更地にして地主さんに土地を返さないといけないのでしょうか？借地権という言葉も耳にしますが、契約書が全くないので、地主さんに問い合わせると、先方の有利になるように契約書を作られてしまうのではないかと心配です。更地にするとなると鉄筋2階建ての広い工場なので(2階が住宅)、壊す費用が莫大になるだろうとそれが一番心配の種です。【質問1】契約書がないので、今、私は何をすべきか教えていただけますか？

回答

借地契約書がなく、５０年前から借地をされているというのであれば旧「借地法」が適用され、借地法２条によれば、鉄筋２階建ての工場であれば「堅固の建物」として６０年の借地期間となります。借地期間の始期は、鉄筋２階建ての工場の登記簿謄本を見れば、築造日が記載されており、その日が開始日になりますので、まずは確認してみてください。では６０年が経過したら、借地期間満了で更地にして立ち退かなければならないかというと、地主としては、正当事由が充足しない限り、借地人を立ち退かせることはできません。地主としてどうしても立ち退かせたいというのであれば、いわゆる立退料を支払う必要があります。いずれにしてもなかなか地主としては簡単に借地人を立ち退かせるのは大変だといえます。借地人の方から借地契約を終了させたいという申し入れをした場合には、基本的には建物を取り壊して更地にして返還する必要があります。しかしながら、鉄筋２階建ての工場ということであれば、相当の取壊し費用が掛かるのでしょうね。であれば、第三者への借地権譲渡を考えられてはいかがでしょうか？正確に言うと、借地権付き建物の譲渡といい、地主の承諾が必要になりますが、地主が承諾しない場合は、裁判所に地主に代わって借地権譲渡の承諾（代諾と言います。）を求めることができますので、取り壊す費用を考えましたら、第三者に借地権を譲渡することを考えられてもよろしいかと思います。

立ち退き・明け渡し

大家が立ち退き料を支払わない

大家に年内に立ち退くように言われています。こちら法人です。２階に大家が住んでいて、１階で商売をしております。大家が高齢なため、２階に住むには階段の上り下りも困難になり、１階に住みたいから立ち退くように言われています。契約書はあるのですが不動産屋は倒産しており、個人間での話し合いになっております。大家が言うには、年金暮らしで立ち退き料を支払う余裕はない、契約書に書かれている「賃借人は、本件貸室の明け渡しに際し、賃貸人に対し、移転料その他これに類する金銭上の請求をしないものとします。」と書かれている通り、立ち退き料は払う義務はないから払わないの一点張りです。この場合、立ち退き料を支払ってもらうことはできないのでしょうか？

回答

結論から言いますと、賃貸人である大家の立退き請求に正当事由が充足されない場合、いわゆる立退料が支払わないかぎり、賃借人である相談者は、賃借物件の明渡しに応じる必要はありません。たとえ、契約書に「賃借人は、本件貸室の明け渡しに際し、賃貸人に対し、移転料その他これに類する金銭上の請求をしないものとします。」と書かれていても、立退料を請求することは可能です。建物の賃貸借においては、契約期間が満了となったとしても単純に賃借人が建物を明け渡すことはありません。借地借家法２８条においては、「・・・建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件としてまたは建物の明渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなけければ、することができない。」と規定されています。ちなみに、「財産上の給付」のことを、通常「立退料」と呼んでいます。この借地借家法２８条は強行規定であり、当事者間の契約で立退料不要と契約しても、借地借家法２８条の方が優先します。相談者としましては、大家に対して、契約書の「賃借人は、本件貸室の明け渡しに際し、賃貸人に対し、移転料その他これに類する金銭上の請求をしないものとします。」は効力がなく、基本的に立退料を支払ってもらわない限り、立退きには応じられない旨をよく説明されてはいかがでしょうか。解決には、相談者と大家療法に弁護士が付いた方がいいかと思います。

不動産・建築

定期賃貸契約満了による退去のトラブル

【定期賃貸契約解約に際するトラブル】＊契約満了日が近づき、賃貸アパートを退去する者です。＊退去の連絡をする際、不動産屋から「2ヶ月前に書面でその旨通知をしなければならず、契約満了日をまたいでしまうため再契約及び再契約料金が必要」旨言われました。（本件トラブル）〜状況〜＊入居時に　①普通賃貸契約（2年）　を交わし、入居２年後、再契約という形で　②定期建物賃貸借契約（2年）　を交わしました。さらに約２年弱経過したため、現在退去手続きを不動産会社と調整中です。＊②契約書１条「本契約は期間満了により終了し、更新がない。ただし、甲乙協議の上、本契約の期間満了日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）をすることができる」旨記載があります。＊②契約書の解約については「本契約を解約する場合は、賃貸人は６ヶ月以前、賃借人は２ヶ月前に書面より通知」旨記載があります。ちなみに①普通賃貸契約の解約については、「期間満了、中途にかかわらず、期間満了日又は解約日の２ヶ月前までに書面にて申し入れ」旨記載があります。〜質問〜１．再契約及び再契約料に応じなければならないのか２．①契約書は有効になるのか新居は決まってるので、粛々と満了日をもって退去したいです…よろしくお願いします。

回答

１　再契約及び再契約料に応じなければならないのか。結論から言うと、再契約、再契約料の支払いずれも応じる必要がありません。定期建物賃貸借の期間満了における契約終了に関する規定は、借地借家法３８条４項に規定されていますが、これはあくまで賃貸人が期間満了において契約を終了させたい場合の規定であり、賃借人には何ら規定がされていません。借地借家法に規定がないとすると、民法でどのように規定されているかというと、期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保についてのみ規定があり、解約というのは中途解約のことであり、期間満了において賃借人から何かのアクションを起こすということは規定されておりませんので、”自動的に”再契約が締結されるということはあり得ず、また、再契約料支払義務も発生しないと解されるからです。賃貸人から要求されても再契約を求めるような文書には署名しないようにしてください。法律上の義務はないにしても、一応、相談者から賃貸人に対して、期間満了につき〇月〇日に退去する旨の通知は打って、退去日における賃貸人の明渡確認を要請しておいた方がよろしいかと思います。その上で、○月〇日に賃貸人が立ち会えば、原状回復の確認などをしたうえで、部屋の占有が賃貸人に移転しますので、それ以降、何ら賃料、使用損害金など部屋を占有していることで生じる金銭的な制球をされることはありません。賃貸人が立ち会わなければ、カギ等を賃貸人にブ配達が証明できる手段で返還しておけばよろしいかと思います。２　①契約書は有効になるのか①契約書というのは、最初に締結した普通借家契約のことでしょうか。ご説明では、この契約を定期借家に切り替えたということですので、当然、普通借家契約は効力を失しなっていますので、その条項が現在の定期借家契約に影響を及ぼすことはありません。

原状回復義務

支払督促と強制執行について

原状回復費用の請求で、借主(法人)と入居者(法人の社員)に同時に支払督促しようと思います。借主と入居者のどちらかが、督促異議の申立てを行い、どちらかが、督促異議の申立てを行わなかった場合、督促異議の申立てを行わなかった側に、強制執行の手続きをとることは、できますでしょうか？

回答

借主と入居者のそれぞれに、原状回復費用の請求をされるとのことですが、基本的に賃貸借の契約者は借主である法人なので、法人に請求していくこととなり、契約上連帯保証していたり、もしくは明渡時に入居者が原状回復費用支払について義務の負担をしていない限り、入居者への支払督促は難しいのではないでしょうか。契約関係以外の法律構成で考えるとすれば、入居者があまりに貸室の使用が乱暴で修繕に相当の費用が生じた場合などは、不法行為責任（民法７０９条）での損害賠償ということも考えられないではありませんが。

立ち退き・明け渡し

建物収去土地明渡し請求占有移転禁止の仮処分

弁護士ドットコム様お世話になります。占有移転禁止の仮処分について質問させていただきます。私、原告です。建物収去土地明渡し請求の訴訟が決まったのですが、処分禁止の仮処分は申請しています。訴訟が決まった後や訴訟中に占有移転禁止の仮処分を申請することはできますか？弁護士先生方御回答よろしくお願いします。

回答

“訴訟が決まった後”というのは、訴訟提起することを決断したということでしょうか？それとも訴訟提起してから訴訟係属（被告に訴状送達完了時点）するまでの間という意味でしょうか？訴訟提起前、訴訟係属前、訴訟係属中、いずれの段階にても、占有禁止の仮処分を申し立てることは可能です。

不動産・建築

立ち退き料がわからない。

はじめまして。宜しくお願い致します。18年住んだ店舗兼住宅を老朽化しているということで立ち退きしてくださいと６ヶ月前にお知らせという用紙を大家からもらいました。この件に関しては私が管理を委託している、(はじめてきいたのですが ◯◯不動産に全部任せてあるので話をしてくださいとのこと、でした。うちの息子が不動産会社にいるものですから、話してみると不動産会社は立ち退きの仕事はしていけないんだよ。非弁行為にあたるんだからと。うちの裏に住んでる５件の人は立ち退き料ももらわずにでていかれました。すべて、不動産会社が立ち退かせました。残ってるのは私のいえだけなんですが、不動産会社が200万を提示してきましたが、約束の日時を破られらちがあかないので、弁護士に立ち退きをたのみました。そうすると、弁護士がここらでは200万では高いほうだと。相場はないというのにどこでさていしてきたのか？まだ、営業収支書もみせてないときです。慰謝料も無理です、なんか、どっちの弁護をしているのかわかりません。私はまた、引っ越しても、店をやりたいから賃料設備投資のお金もお願いしますといいました。なんか、うまく説明できないんですが、このくらいまで請求出来る金額とかも、わからないし、低い金額でこの話納めたいようにしか、みえません。どうしたらいいでしょうか？宜しくお願い致します

回答

建物の賃貸借においては、契約期間が満了となったとしても単純に賃借人が建物を明け渡すことはありません。借地借家法２８条においては、「・・・建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件としてまたは建物の明渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなけければ、することができない。」と規定されています。ちなみに、「財産上の給付」のことを、通常「立退料」と呼んでいます。従い、建物の賃借人としては、賃貸人側に正当事由がないことを主張し、正当事由が足りないことを保管するための「立退料」については、賃借人として立ち退くことによる不利益について金銭化して主張することとなります。「立退料」は、本案件のような商業テナントの場合、①転居先賃料との差額の補償、②未償却資産の補償、③引越しに係る費用、④営業補償の合計額となります。ご相談のケースでいえば、まずは①の要素につき、転居した場合に現行賃料とどの程度差があるかを調べる必要があります。相当転居先賃料が高いというのであれば、その差額を何年か分負担してもらう必要がありましょう。次に、②の要素については、現在の建物内で据え付けて移転できない内装とか機械とか未償却の試算があればそれらの補償が考えられるでしょう。３の要素の引っ越し費用は、引っ越し業者に見積もらせてもいいのではないでしょうか。④の要素が一番問題となりますが、現在の建物から移転することにより利益が減少するというのであれば、その逸失利益分についても補償を求めることができましょう。立退料としては、①－④の総計になると考えていただければと思います。

退去

【至急回答希望】駐車場の解約申入れ書が送られてきました。

オーナーより、駐車場の解約申入れ書が送られてきました。駐車場の解約については、借主にそれを拒否する権利はなく、３０日前に通告を受けた際は、速やかに引き渡しをしなければいけないと、不動産屋より話がありました。ただ、借りている物件は、倉庫として、仕事で使用しており、条件の合う物件がみつからなければ、退去することが難しい現状です。また、契約時に、倉庫として出ている物件を探し、仕事の荷物の保管と軽作業をするスペースとして使用することも不動産屋へは申告しており、ようやくみつけた物件でした。しかし、いざ契約を結ぶ段階となって、不動産屋より、契約の形態を倉庫から駐車場として、契約をして欲しいと言われ、そもそも自家用車が停車出来るサイズでもなく、使用用途も再度お伝えしましたが、倉庫でも駐車場でも、何も変わらないので、大丈夫ですよ。と言われため、車が入らないのに、駐車場として、契約を交わしました。今となっては、倉庫であれば、賃貸契約として、半年間は猶予があると知り、それを見越して、駐車場としたのではないかとも思います。申し入れ書には、１２月末日までに解約をしたい旨が書かれていますが、どう対処すればよいでしょうか。

回答

まず前提として確認したいのは、現在使用されている倉庫は、きちんと建物として基礎があって柱・壁・屋根があるものでしょうか？それとも、トレーラーハウスやイナバの物置のような容易に移動できる”箱もの”でしょうか？当該倉庫が「建物」として認定されるのであれば、賃貸人側がいくら「駐車場」だと主張しても、建物賃貸借契約として借地借家法の適用を受けることになります。そうだとすると、賃貸人が契約書に基づいて３０日で退去せよと主張しても、借地借家法２７条から２９条に規定する手続に基づかない限り退去させられないこととなります。（借地借家法３０条では、「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。」とされています。）賃貸人が、借地借家法に基づいて立退き請求をしてきた場合には、立退きの申し入れに「正当事由」が充足していない限り、立退きは認められないこととなっています。特に、「財産上の給付（立退料）」が必要となるか、それがいくらになるのかが裁判となったときも問題となってきます。いずれにしても、賃借人としてのあなたとして現在やるべきこととしては、賃貸人に対して、「本件契約は、建物賃貸借である。本件倉庫を引き続き使用継続する意思がある。」旨を、できれば内容証明で送っておき、１月以降も使用を継続されればよろしいかと思います。１月以降に賃貸人の方から訴訟など法的手続を申し立ててきたときには、こちらも代理人として弁護士を立てるのがよろしいかと思います。

賃料の滞納

家賃滞納による建物明け渡し訴訟について。

現在、家賃滞納により建物明け渡し訴訟を起こされています。もうすぐ口頭弁論期日を迎えます。こちらの希望としては滞納家賃を全て支払いして今後も継続して居住したいです。答弁書にもそのように記載して提出しました。ですが、相手方がもしその要望を拒んだ場合は裁判所による判決になるのでしょうか？家賃滞納をしたこちらが悪く信用もないと思います。判決になる場合はいつまでに退去してくださいというような判決になるのでしょうか？また、判決によって居住が認められる場合もあるのでしょうか？宜しくお願い致します。

回答

建物賃貸借においては、契約書に「１回でも賃料不払いがある場合、解除される」と規定されていても、最高裁の判決では、賃貸人と賃借人間の信頼関係が破壊されたと認められる賃料不払いの状態に至らないと解除が有効とならないとされており、建物賃貸借で言えば、だいたい３回以上の不払いがあれば、信頼関係が破壊されたと裁判所は認定する可能性が高いといえます。あなたのご説明では何回以上の賃料不払いに至っているかが不明ですが、賃料不払いが３回を超えていて、賃貸人が強硬に明け渡しを主張しているようであっても、滞納賃料を全額支払って何としても居住を継続したいというのであれば、裁判所に対して、具体的に滞納している賃料をどのように弁済するのか、できるのかをアピールし、継続して居住できるような和解を成立してもらうように頑張るべきでしょう。その場合の和解条項としては、「滞納賃料〇円については、〇年〇月〇日までに全額支払う。」とできればいいのですが、「何回払いで月額賃料に上乗せして支払う。」という分割払いで賃貸人に受けてもらえるように、裁判所からも説得してもらうことが必要かと。ただし、分割払いであれば通常は、「和解成立後、２回以上支払いが遅れた場合、直ちに建物を明け渡す。」というような条項が付けられるのでその覚悟は必要かと思います。和解調書は債務名義となりますので、和解条項に違反すると直ちに強制執行をされ得ることも覚悟されておかれた方がよろしいでしょう。

不動産・建築

リフォーム会社に請求書通り振り込みした1ヵ月半後更に請求されました。

今年5〜7月に自宅のリフォーム工事をしました。契約書は440万で契約しました。工事完了後8月末に400万の請求書を貰い銀行で振り込みました。また、振込後すぐに担当者に【確認お願いします】とメールしました。特に連絡ありませんでしたので問題なかったと思い普段の生活を送っていました。ところが9月下旬に突然リフォーム会社の担当者から【請求書の400万は間違えたので450万の請求書を改めて作成しますので、残り50万振り込んで下さい】と連絡がありました。納得いきませんので私は反論しました。【1円も支払うつもりありません】と伝えたのにも関わらず、未だに10〜15日に1回程度連絡きます。担当者2人には同じことを何度もお伝えして、最近は疲れて着信があっても電話に出てません。請求書は社印が押された正式なものです。自分は悪いと思ってないので未だに支払う気はありません。私に支払う義務はあるのでしょうか？考えるだけでストレスです。ご意見、アドバイスよろしくお願い致します。

回答

基本的に、リフォーム契約書において発注者・施工業者が合意した金額を支払えば、発注者としての義務を果たしたことになりますので、後から見積が間違っていたからと言って施工業者は増額請求することはできません。よくリフォーム会社が主張するのは、契約で定めた工事内容に追加してリフォーム工事を施したので、その追加工事分を請求してくるということがあります。ずさんなリフォーム業者ほど、契約書の工事内容について「リフォーム工事一式」といった抽象的な記載をしていて、工事内容・代金についてもめがちです（きちんとした業者であれば、工事個所ごとに図面、個別見積の積算などを明記しています。）。しかしながら、追加工事を施すのであれば、発注者・施工業者間で「追加工事契約書」を締結するのが基本であり、追加契約がない限り、”契約上”施工業者としてのは追加請求はできないこととなります。通常は、リフォーム業者の無償提供ということで終わりそうな話です。ただし、”契約上”と書きましたのは、リフォーム業者がなした追加工事が契約書などに明記されていなかった場合で発注者の建物として価値が増加したときには、民法２４７条及び民法７０３条において、不当利得の請求をしてくる可能性が全くないとは言い切れないですが、施工業者の請求がすべて認められることは難しいかと思われます。

契約の更新

賃貸店舗の賃料変更で困っております。賃借人です。

田舎の店舗の賃料変更の件について私は片田舎で１０数年間にわたり店舗を借りている者です。先代の大家さんがお亡くなりなり、ご兄弟が大家さんになりました。この度、契約更新の時期が近くなり大家さんから電話があったのですが、賃料の変更をしたいとの事です。今までは安い賃料で貸してもらっていたので、多少の値上げは仕方ないと思い希望金額を聞いたところ、今までの家賃の５０パーセント以上の値上げをしたいと言われたので困っています。築年数も３０年になり、建物外部や店舗内部も雨漏りや下水の溢れなどもありますが、今までに大家さんが修繕してくれておりません。大家さん曰く、５０パーセント以上の値上げをしても周辺の店舗と比べても安いはず・・・と一方的に値上げを了承して欲しいみたいです。地価や固定資産税自体はさがっております。貸主と借主の合意がなければ賃料の変更が出来ないのは承知しております。この様な場合①　継続している契約更新で賃料が５０パーセント以上の値上げは認められる事でしょうか？②　賃料の交渉がまとまらなかった時に調停になると言われましたが、こちらに掛かるデメリットはどのような事でしょうか？③　調停で新しい賃料が決まったら、こちらも調停に掛かった費用の負担を言われますか？どうか良い解決方法を教えてください。　よろしくお願い致します。

回答

質問①への回答建物賃貸借において賃料を増額するには、ご指摘のとおり、賃貸人・賃借人両者の合意によればいいのですが、合意に達しない場合は、借地借家法３２条１項により、新賃料が決定していくこととなります。しかし、周辺の賃料に比較して現行賃料が低いからストレートに賃料増額が認められるというものではなく、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」でなければ、賃料増額ができないということなりますので、あなたのご説明の”地価や固定資産税自体は下がっている”という事情であれば、賃料増額は中々難しいということになりましょう。私が経験してきた賃料増額事件において、調停や訴訟で５０パーセントも上がったというのは中々ありません。裁判所は、大幅な賃料増額には大胆になれないといったところでしょうか。質問②への回答賃料の交渉がまとまらなかったときには、賃貸人の方から法的手続を取ることになります。但し、賃料増減額請求については、いきなり訴訟を提起することはできず、ご指摘の通りまず調停を申し立てなければなりません（調停前置主義）。調停を申し立てられてのデメリットというと、調停手続の中で新賃料で調停が成立するような場合、借地借家法３２条２項に規定する賃貸人が賃料増額の意思表示をしてから新賃料が決まるまでの賃料差額を賃借人がどう負担するかになりましょうか。この賃料差額の負担の点は、訴訟手続に行った場合でも同様に問題となりますから、賃借人側とすると、「新賃料は調停成立時から適用する」とか差額が発生しないような条項にするなどの作戦が必要となります。質問③への回答通常、調停が成立した場合、調停に係る費用をそれぞれが負担するという条項が入りますので、調停申立ての印紙代・郵券代などは申立人である賃貸人の負担となります。こちらで調停にかかった費用というと、せいぜい裁判所までの交通費などが、こちらの負担になるということになります。問題は、調停が成立せず、訴訟手続となった場合、新賃料を算出する裁判所鑑定費用（地方であれば数十万円と言ったところです。）などの負担が生じ、訴訟上の和解において鑑定費用の負担をどうするかということが問題となりえます。

騒音・振動

マンションの上の階の住人の騒音について。警察・管理会社への相談、引越し費用の負担について

○賃貸マンションの上の階の住人（精神的に不安定と思われる）の騒音トラブルで、警察も管理会社も相手にしてくれません。以下の対応を行いたいのですが、どのように行動するのがベストでしょうか。【取りたい対応】①警察、管理会社、又はそれ以外の機関から注意を促してもらいたい（出来れば退去勧告）②①が難しい場合、最悪引越しを検討したいと思いますが、礼金・敷金などの返還（又は引越し費用の一部負担等）を請求したい。【経緯】・上の階の住人は、今年転居してきました（私の方が先に住んでいます）・入居当初から、根拠のない、敵意のある、故意と思われる騒音や、「ふざけるな！！」などの叫び声をベランダ越しに向けてくる（録音もあります）・管理会社に相談するも「そういうのは警察にお願いします。」　。警察には録音も聞かせましたが、当該住人が不在（居留守？）を使ったとのことでこちらに一言もかけずに警察署に帰りました。・当該住人の隣の部屋の住人も同様の騒音に悩んでいるとのこと（たまたま喋りました）。「明らかに普通ではない様子で恐怖を感じた」「エレベーターの隙間からじっと睨まれていた経験などもあり身の危険を感じている、怖い」とのこと。本当につらく、是非お力添えを頂きたいです。何卒宜しくお願い申し上げます。

回答

賃貸マンションにお住まいとのことですので、賃貸借契約においては、賃貸人は、賃借人に対し、賃借物たる貸室を通常の状態で居住できる様提供する義務があります。民法では修繕に関して６０６条で賃貸人の修繕義務を定めていますが、騒音についても平穏に居住できるように貸室を提供する義務が認められますので、マンションの貸主に直接貸室の使用就役に必要な措置をとるように請求してはいかがでしょうか。管理会社もよくやってくれる会社もあれば、全く動こうとしない会社（というか担当者の属性が大きいですが。）もありますので。

自己破産

長期間親族が住んでいる物件がたつ土地の共同名義者が破産した場合の扱い

約800平米の土地に住宅が2件立っている物件があります。この物件は土地が、母親50%、私25%、弟25%の共同名義になっています。土地のローンはありません。この土地に、2件の家が建っています、1件(便宜的に母屋と呼びます）は母親名義で住宅ローンが残っており、母親と私が住んでいます。生活資金は共同です。もう一軒（便宜的に「離れ」と呼びます）はローンはありませんが、ここに叔母が50年以上住んでいます。父親（故人）が祖母からこの家土地を相続するときに、親族に相続放棄してもらっていますが、離れに住んでいる叔母からだけは、その条件として、物件売却時にその三分の一の金額を渡すという約束をしています。１．この状態で弟が自己破産をした場合、土地や家の扱いはどうなってしまうのでしょうか？２．叔母が競売金額からのお金を要求した場合どのような扱いになるのか？３．叔母が立ち退きを拒んだ場合どうなるのか？できれば「１」だけでも知りたいです。以上、よろしくお願いいたします。

回答

１．この状態で弟が自己破産をした場合、土地や家の扱いはどうなってしまうのでしょうか？（回答１）弟さんが自己破産した場合、裁判所において破産管財人が選任されます。破産管財人が弟さんのすべての財産を換価処分（お金に換えること）することとなりますので、弟さんの土地の２５％共有持分は、破産管財人が処分することになりますが、通常は、まず他の共有持ち分権者であるあなたとお母様に「弟さんの持分を買いませんか」と話が来るはずです。買取条件などで破産管財人と話がつかない場合は、破産管財人は弟さんの持分を“持分として”第三者に売却することとなり、そうなるとあなた・お母様と第三者との共有になってしまいます。その場合、共有者である第三者から共有物分割請求を出される可能性も出てきますので要注意です。家についてですが、「母屋」の方はお母様の単独名義ですので、弟さんの破産には影響されません。「離れ」については、誰の所有名義になっているのでしょうか？お母さま名義（もしくはあなた名義）でなく、万が一、弟さんの所有名義になっていると、破産管財人は、土地の共有持分と同様に換価処分するということになります。２．叔母が競売金額からのお金を要求した場合どのような扱いになるのか？（回答２）叔母さんとの間で、「その条件として、物件売却時にその三分の一の金額を渡すという約束をしています。」とのことですが、上述のとおり、離れが弟さんの所有となると、破産管財人が処分するということになり、（まず競売まではいかず、任意売却することとなりますが）処分代金が発生します。しかしながら、処分代金はすべて破産管財人に行ってしまいますので、そこから三分の一を支払うというのはできないということになります。離れがお母様もしくはあなたの所有である場合で第三者に離れを売却する場合、叔母さんとの間の約束に基づき、その三分の一を“解決金”名目で支払うということになりましょうか。３．叔母が立ち退きを拒んだ場合どうなるのか？（回答３）叔母さんが家賃を所有者に支払っている場合は、叔母さんは借地借家法が適用される「賃借人」となりますので、立退きを拒む場合は、借地借家法２８条に規定する「正当事由」が必要となり、端的に言うと立退料などを支払う必要が出てきます。