私道・私有地

清算人から道路所有権の購入に関する質問

【相談の背景】お世話になっております。宅地を買いました。建物を建てたいですがその土地の前面道路は私道で掘削承諾書が必要です。道路地の所有者は20年前に倒産した法人ですので裁判所で精算人を申し立てようとしています。選定された精算人からその道路地を買おうとしています。その道路は位置指定道路ですがこちら以外３世帯が面しています。その３世帯の方も道路の所有権がないです。その道路の評価価格は120万です。こちらは費用をおさえる為にできればその道路の4分の１しか買いたくないです。【質問1】費用がかかるのでこちら以外のその道路に面している方も買いたくない場合はこちらは100％を買う必要ですか。それともこちらは4分の１だけ買って、残りの4分の3は倒産した法人の所有のままですか。【質問2】こちらは4分の１しか買わない場合は所有していない土地分の掘削承諾書を清算人からもらえますか。宜しくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

【質問1】清算人が1/4のみ売ってくれるなら、破産法人（持分3/4）との共有になります。【質問2】清算人は、任意売却だけのための清算人として機能すると思うので、あなたとの売買契約が終われば、任務終了になろうかと思います。それに先立ち掘削承諾をしてくれるかは、清算人に相談してみるしかないかなと思います。余程変な掘削でなければ承諾してくれてもよさそうには思いますが、だったらいっそ全部買ってくれと切り返されそうです。清算人が選任されたら、全部買って欲しいと言われるのではないかと思います。1/4だけ売却することは理屈では可能だと思いますが、清算人がどう判断されるかというところです。あなたが1/4しか買わないとおっしゃったら、清算人は、他の3世帯に対して、買いませんか、ぐらいの声はかけるかもしれません。（他の3世帯が合理的な考えができて予算も取れる人であれば、残りの権利を取りに行くでしょう。）共有物の管理は、持分の過半数で行いますから、持分で取得できる場合でも、過半数（51/100）を取得されるのがよいのではないかと思います。2023年4月から管理不全土地管理制度というのが始まっています。こちらを使える可能性があるので、清算人選任と、どちらがリーズナブルか、検討なさったらよいのではないかと思います。

賃料

投資用賃貸物件の家賃を、売主が実態より9000円高く偽っていました。

【相談の背景】不動産仲介業者Aの紹介と仲介のもとで、売主＝不動産管理会社Bから投資用賃貸物件を購入しました。購入後、Bが家賃情報を偽っていたことが判明しました。仲介業者Aが言うには、売主Bの提供した情報をそのまま信じて私に提供していたそうで「知りませんでした」と言っています。そこに法的あるいは契約的責任は無いのですかと尋ねたら、口数が激減。上の者が連絡するの一点張りで、待たされっぱなしになりました。【質問1】いちばん悪いのは嘘をついていた売主＝不動産管理会社Bだと思いますが、それとは別に、仲介業者Aへ慰謝料などを請求できるでしょうか？

回答

ベストアンサー

計算的には、賃料が実際より高く告知を受けると、同じ利回りだと価格が上がってしまうので、高くなった分が損害だ、みたいなことになりますね。仲介業者Aは、Bから事前に賃貸借契約書の開示を受けているのが通常だと思います。開示された賃貸借契約書が偽造（賃料が書き上げられたもの）であれば、Aに責任はない可能性があると思います。正しい賃貸借契約書の開示を受けているのに、Aがそれを見落としていたということであれば、冒頭に書いた損害をAに求める可能性はあると思います。慰謝料（精神的損害）ではないです。財産的損害です。あなたも正しい賃貸借契約書の開示を事前に受けていた場合は、過失相殺（あなたにも落ち度がある）という主張が出てくるかもしれません。事前に誰がどのような情報開示を受けていたかというところと、売買代金がどのように形成されたかというプロセスが責任分担に影響を生じさせると思います。

契約の更新

更新契約したばかりの地代増額請求

【相談の背景】借地を借りています。今年の５月に土地賃貸借契約の一回目の更新契約、１ヶ月の地代１９７００円で契約をしましたが、地主から６月に手紙が送られ、来年から地代を２５５００円に増額するとの連絡が届きました。更新したばかりの賃料に関するに増額請求を応じるつもりはありません。地主に手紙で、更新したばかりの賃料に関する増額を拒絶します。従前の地代、毎年１２月３１日までに来年の地代を年払いしている金額を、地主の振込口座に振込む手紙を送り、従前の年払いの地代を１１月下旬に振込しました。【質問1】この場合、供託したほうがいいのでしょうか。このままだと不払いになるのでしょうか。教えて下さい。

回答

ベストアンサー

お書きの事情だけからすると、供託ができる要件に欠けていると思います。なので振込支払でよいです。差額（5800円/月）については、直ちに不払い（債務不履行）ということにはならないです。但し、今後、賃料増額調停や訴訟によって、現に賃料が増額されたときは、不足額となる差額に10％の利息を付して支払う必要があることになります。賃料が増額になるかどうかは、①更新契約の時点を基準に取るか、②（更新前の）最初の契約の時点を基準に取るかで、結論が変わることに通常なります。①更新契約の時点を基準にすれば、契約から1か月で賃料を上げるべき事情は通常ありませんから、増額にはならない可能性が高いです。これに対して、②最初の契約の時点を基準に取ると、例えばそれが何十年前でした、みたいなことであれば、それ以来の社会経済情勢の変化に応じて、賃料が増額となる可能性はなくはありません（逆に減額が相当だという局面もあり得ます。）。

契約書

マンション売買でキャンセルされた。違約金は請求できますか？

【相談の背景】マンション売買を仲介業者にお願いしました。すぐに仲介業者から買主（別の仲介業者紹介）が見つかった報告がありましたが、契約と決済を同日にしてほしいとの買主希望を受けました。契約決済の日まで、何度か内見されたみたいです。その別の仲介業者の話しでは、絶対に契約できる、契約の意思があるから大丈夫と言っていたと仲介業者から聞いたので、ローンの残金を支払ってしまいました。あとは抹消とかで権利書を司法書士に預けたり契約書や重要事項とかに実印押したり、色々したのですが、前日になって、その別の仲介業者が待ってほしいと言ってきたのです。それでも、大丈夫と言ってたとのことなので、そのまま待ちましたが、最終的にキャンセルを言われてしまいました。【質問1】この場合、契約書に記載してある違約金は請求できますか？

回答

ベストアンサー

契約締結と決済を同時にさせて欲しいと言って、当日（直近）になって、代金の減額を求めてくる、という程度の悪いひとたちはいます（減額ではなくてキャンセルしてきたというのは資金繰りの問題かと思われます。）。信用できる事情がない限り、契約して手付をして後日決済にするのが本来望まれます。あなた側の仲介業者が頼りないのかもしれません。契約書記載の違約金は契約締結未了なので通常取れないですが、かかった費用（もしあれば）は請求できる余地があるかもしれません。

借家

店舗、住居それぞれ賃借している物件のクレーム問題で退去してもらうには

【相談の背景】家主です。2階木造建築で一階部分を店舗として賃借し、2階部分は住居として賃借しています。(半年前に建物を買取、買取前までは前家主が居住し、一階店舗は前から店舗として賃借していた為、契約内容はそのままに継続賃借している状態)2階の住人に１階の店舗の賃借人が仲介業者を通さずクレームを頻繁に直接言い、(内容は足音や玄関の開け閉めの音、生活の範囲内で問題はない範囲です。)２階の住人は問題物件だと退居しようとしています。私も店舗側と話し合いをしましたがその場では迷惑行為はしないとなるのですがクレーム行動は止まらずこの様な事態になっています。この後、今の住人が退去しても次に居住される方にまたクレームを言いかねず、賃借出来ないのではないかと思っています。①店舗側と話しにならない場合、店舗側に退去はしてもらえるのか②退去してもらうにはどの様な方法があるのか頭を抱えており詳しい方に相談出来ればと思っております。【質問1】①店舗側と話しにならない場合、店舗側に退去はしてもらえるのか【質問2】②退去してもらうにはどの様な方法があるのか

回答

ベストアンサー

【質問1】店舗を退去させるためには、根拠がないのに繰り返し2階住民にクレームを述べて迷惑行為になっている、クレームには理由がないからやめろと警告してもおさまらない、繰り返されるクレームによって2階住民が退去してしまった、みたいなことがあれば、賃貸借契約における信頼関係を破壊する契約違反行為であるとどうにか評価して、退去を求めることができる余地があるかもしれません。【質問2】契約違反であるとどうにか評価できるとするなら、契約解除の通知を送って退去を求め、おさまらなければ訴訟を提起することになります。クレームを記録するところと、クレームが契約違反であると立てつけられるほど程度がひどいものかどうか、という立証に負荷がかかると思います。

遺産分割調停

共有物分割請求訴訟について

【相談の背景】義兄（A）と共有の財産を持っています。去年他界した母から故郷の土地などを相続して全財産の3分の2が私の持分で、Aの持分は数年前に他界した私の姉から相続した3分の1です。財産目録を作成する際、税理士からは土地の評価額の書類の提出するよう言われ、その金額で遺産の金額は算出しています。私の持分の土地をAは600万で買い取ると言いますが、私がAの持分を買い取るのであれば1500万払えと言っています（金額は仮です）。どのような計算をしているのかわかりませんが、Aの言い分はこちらに不利益だと思うし、話し合いをしても埒があかないので、公正な判断をしてもらえるであろう共有物分割調停および共有物分割請求訴訟をいずれし、全面的価格賠償で私の単独名義にできたらというのが私の希望です。私は嫁いでからは故郷から少し離れた市に住んでおり、Aは50年以上前からまぁまぁ遠い県外に住んでいます。母が存命の時から10年以上、土地の草刈りの手配、溝さらえの参加など私がしていますし、固定資産税などもAは払ったことはありません。母が居住していた家屋には、母が存命の時に母の許可を得て私の娘夫婦が住んでいます。もしAがすべての土地・家屋を買い取ることになれば、Aは、家を娘夫婦に賃貸として貸し出してA自身は近くに引っ越すと言っていますが、もしそうなれば娘夫婦は家を出ると言っています。【質問1】共有物分割調停等をした場合、どのような判決が出ると予想されますか？判決はどう出るか分からないのは承知していますが、今までのご経験などからお答えいただければ幸いです。

回答

ベストアンサー

お書きの事情からすると、全面的価格賠償の方法によりあなたに全部取得させるという結論になる可能性は十分あると思いますが、Aが取得する可能性や、競売して代金を分割せよとなる可能性もあると思います。価格について内諾できなければ、最後は不動産鑑定になります。訴訟で不動産鑑定の結果が出た後、いずれかが、鑑定価格に相手の持分を乗じた金額に、（解決金でも和解金でも名目は何でもよいですが）いくらか色を付けて、和解で解決できませんか、和解しませんか、みたいな話が出てくるのではないかなと思います。

敷金・保証金

テナント退去。敷金は入居時に払った人と、現在の借り主とどちらが返してもらえるのか？

【相談の背景】経営していた店を閉店することになりました。私は2代目経営者で、先代は血縁関係の無い他人です。経営を引き継いだ当時に、店名と店内の設備をそのまま使用する代わりに、使用料という名目で毎月お金を払う契約を交わしました。また、店は賃貸テナントですが、経営を引き継いだ時に、契約書は私の名前に変更し、賃料も私が払っています。【質問1】先代経営者から、最初にテナントを借りた時に支払った敷金を戻すように言われました。現在の契約書は私の名前となっていますが、返さなければならないのでしょうか？【質問2】先代経営者が創業時に自分が購入した備品の引き渡しを要求しています。毎月使用料は払っていますし、その備品の修繕費も私が支払ってきました。所有権はどちらにあるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

「経営を引き継ぐ時に交わした契約」というのは、あなたと先代経営者と賃貸人の3面の合意なのでしょうか。契約の内容次第で、敷金返還請求権が承継されていると解釈できる場合はもちろんあると思います。その契約の条項の解釈の問題です。私の最初の回答は、お書きの内容以外に、特に合意などはない前提で書いています。お書きの内容からは、3年間決まった金額を支払うというのが、賃借権譲渡の対価（代金）という評価になろうかなと考えていますが、その内容（あなたがお書きの「権利」の内容）に敷金返還請求権が含まれているかどうか、というところが、契約の解釈上問題になるのだろうと思います。

不動産・建築

借地権付き建物の取り扱い

【相談の背景】知り合いからの相談です。地代を払って建物を所有者しています。建物は古く(木造)、何年も使用しておらず、建物所有者は高齢、相続人もいない為、整理したいと考えます。建物を買ってくれる1も見つかり、地主に伝えると更地で返して欲しいと言われました。【質問1】更地にして返すのが原則だとは分かっていますが、地主の言う通りにしないといけないのでしょうか？買主が見つかっている場合、買主の許可がないと売買は出来ないのでしょうか？建物買取請求は出来ますか？

回答

ベストアンサー

借地上建物の譲渡は、借地権の譲渡を伴います。借地権の譲渡には、地主の承諾が必要です。地主が承諾しないときは、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得る手続があります。この際、承諾料（財産上の給付）みたいな話は出てきます。地主の承諾を得られない場合に、買主が建物買取請求をすることができる場合はあります。ですが、買主の購入価格と、地主への売却価格が同じとは限りませんから、買主にリスクを負わせる可能性があります。前段に書いた、地主の承諾に代わる裁判所の許可で進めるのが筋だと私は考えます。

不動産賃貸

個別に場所を特定しない駐車場賃貸契約の実現方法と、借主複数の場合の修繕、管理責任の決め方について

【相談の背景】会社で入居する建物のオーナーから建物前の駐車場を借りようと考えていますが、他の入居している会社と共同して利用することになりそうです。駐車スペースは8台分ありますが、そのうちどのスペースを借りるというような、場所を特定した賃貸にはならず、他の会社と共同利用する形になるとのことです(8台のスペースのどの場所を使用するかまでは賃貸借契約の内容にはならない)。【質問1】この場合、当社と貸主との間での駐車場賃貸借契約に、他社との共同利用となる旨の条文を加えておけば、上で述べた契約関係は不都合なく実現しますでしょうか。【質問2】オーナーからは維持管理は借主側負担と言われています。仮にその貸主免責特約が有効とすると借主間で修繕や、費用負担するのは誰かが問題となりそうですが、借主間で事前に取り決めておけばよいでしょうか。

回答

ベストアンサー

【質問1】他者との共同利用となる旨を入れておけばそれで結構ですが、借りる側からは、そのような条項はなくてもよいと考えます（貸す側が条項上配慮するべき問題であると思います。）。【質問2】借主相互間には通常は横の連絡はないと思いますし、借主が入れ替わったときどうするかという問題もあります。また、8台利用があれば1/8かもしれませんが、利用が自分だけになれば全部自分が負担するのか、という問題もあり得ようかと思います。この点については、借主相互の横の合意をするのでなくて、貸主と個々の借主の間で、個別に負担の範囲・程度を取り決めておくことが推奨されると考えます。

マンション

テナントに対する近隣環境についての説明義務。

【相談の背景】不動産管理会社の者です。仲介不動産を経由してテナントに入られ、喫茶店を営まれている方からクレームが来ました。内容としましては、入ってすぐから道路挟んで真正面にてマンションの建築が始まり非常に煩い。商売どころでは無い。管理会社も仲介会社もこの事を知らなかったのか？建築会社に言って工事時間を調整させろ、というものです。（建築している会社は誰しもが知っている超大手建築会社です。）その場所には建築看板は建っておりましたので、何か建つであろうことは見てわかる話ですが、正直なところいつ何が建つのか、という事は気にもしておりませんでした。（街中の商業地区でビルの建設などあちこちでしているエリアですので）重要事項説明は仲介会社が行っておりますが、そこも認識しておらず、契約までの間にも話題には上がらなかったようです。【質問1】仮に私共もしくは仲介会社が建築の規模や時期をはきりと認識していたとして、それを説明する義務はあるのでしょうか？また、状況の改善を建築会社に訴える義務があるのでしょうか？（まず聞かれないでしょうが）

回答

ベストアンサー

そもそもの話として、騒音でしたら法律・条例などで規制された上限を超えているとか受忍限度を超えているということでなければ、差し止めることはできないです。操業中の工場の騒音でしたら程度によっては宅建業法に基づいて説明義務を負う場合もあるでしょうけれど、市街地で、近隣のマンションの工事予定について宅建業者が説明義務を負うということは、絶対とはいいませんが、基本的にはないと考えます。管理業者が説明義務を負うことはありません。改善を建築会社に訴える義務もありません。騒音の発生に配慮してくれませんかということでしたら、テナントさんが自分で直接建築会社なり施主さんになさってください、という話だと思います。

転貸

不動産賃貸借・転貸借について

【相談の背景】不動産賃貸借・転貸借に関する質問です。弊社はサブリース会社からビル区画を普通借家契約で借りています。転貸人（賃借人）であるサブリース会社に聞いたところ、賃貸人である不動産オーナーと転貸人は定期借家契約を結んでおり、期限が約1年後に到来するとのことでした。サブリース会社は定借は再契約できる見込みと言ってますが、できない場合についても備える必要があると考えています。【質問1】サブリース会社は不動産オーナーと定期借家契約であるにも関わらず、店子と普通借家契約や原契約よりも期限が長い定期借家契約を結ぶことは問題ないのか。【質問2】質問１が問題ありの場合、その理由は（仮に定借の範囲内での転貸の承諾がある場合でも）無断転貸の禁止になるのか。それとも転貸人による転借人に対する何らかの債務不履行になるのか。【質問3】定借満了時、転借人と賃貸人の関係はどうなるか。債務不履行の場合は対抗不可と理解してますが、元の賃貸借関係が消滅した場合も、債務不履行の一種として対抗できないということになるか。【質問4】転借人は、転貸人に対して、入居時などに、元の賃貸借契約の内容や債務不履行の有無の開示を求めることはできないのか。

回答

ベストアンサー

【質問1】マスターリース（原賃貸借）が定借、サブリース（転貸借）が普通借又は原賃貸借より期間の長い定借、というのは、そのこと自体が違法ということはありません。ですが問題はあります。【質問2】定借マスターリースが期間満了時に再契約されない場合、原賃借人兼転貸人は、転借人に対して建物の使用をさせることができなくなります。これが、サブリース契約において、転貸人の、転借人に対する債務不履行となります。【質問3】転借人は、原賃貸人から明け渡しを求められたときは、これに対抗することができません。マスターリースが期間満了のために終了したことにより、転借人は建物の占有権限を失います（原賃貸人と転借人との間に契約はありませんから、債務不履行というよりは不法行為です。他人の物を権限なく使っている状態になります。）。【質問4】入居に際して、転貸人は転借人に対してマスターリース契約条件の開示や債務不履行の有無を尋ねてもよいですが、開示義務まではないと考えます。信義則上開示義務があるという考え方はあり得ようかとは思いますが、支配的ではないと思います（そこで不信感が生じれば、契約締結に至らないだけ、ということに通常はなるのではないかと思います。）。

不動産・建築

不動産投資の契約について

【相談の背景】出張（4/3）で名古屋に行った際、営業に声を掛けられ4/10に不動産屋が山形に来て説明を受け契約となったのですが、契約の決め手になったのが、営業部長の「支払いができなくなったら担保がとられるだけなので払わなければよいだけ」との言葉でした、その言葉に安心し契約した訳ですが、自分なりに調べてみるとそうでも無いように思っています。また、今年の1月末に糖尿病で2週間入院したのですが、「ローン会社の担当には話してあるので告知書はすべて「いいえ」で良い」といわれました。最終的には自己責任になってしまいますのでどうなのかなとも思っています。あと、ローンの申し込みについてですが記入した様式の「お客様控え」が書類として返却されていないのですが問題ないのでしょうか？一部記入していないところがあります。それにも関わらず記入、3日後に本審査が通りましたとの不動産営業からの連絡がありました。しかし、5月27日にローン会社から電話での確認の連絡があると聞いております。その連絡があるとの連絡の際も注意事項があるので当日に説明しますといわれています。【質問1】この状況で賠償金なしおよび手付金の返金が可能でしょうか。不動産会社の契約方法に問題があるか教えてください。

回答

ベストアンサー

契約は締結済みですね。ローンが通らなければ負担なしでキャンセルになる場合があります（住宅ローン特約がある場合。もちろん手付は返します。）。また、そうでなくとも手付倍返しで解除できる場合があります。「担保を取られるだけ」という説明は不十分です。担保を取られた後、なお借金が残れば、それは返済しないといけないことになります。告知についても、事実と異なる記入を促す態度が相当であるとは通常考えません。お客様控えも通常交付すべきものです。なので不動産屋の態度は十分信用に値するとは評価し難いです。売買代金が、不動産の実際の価値と見合っているか、よく検討されるのがよいです。

不動産・建築

家賃滞納と物件明け渡しに関して相談があります。

【相談の背景】母親に店舗の家賃滞納と物件明け渡しの訴状が届いたのですが、一月末に母親宛にいきなり、物件を買い大家が変わった事と家賃滞納11ヶ月分物件契約解除の通知が届き驚いて、新大家に連絡をして話をしに行きました。前大家から、去年の緊急事態後、家賃はいらないと言われていてその後、前大家が亡くなり7月に兄弟が相続人となり物件を売りに出す事、400万で買わないかと連絡があり、断りました。10月にまん防が解除されたので家賃の支払いの為に連絡をした所、客足はどうかと聞かれ、お互い頑張りましょうと心配の言葉を頂き、家賃に関してまた後日連絡しますと言われ、連絡が無いまま一月末に解除通知が届いたのです。この内容を新大家に伝えた所、せめてまん防明けの11月分からは、支払ってほしいと言われ、元々支払う為に連絡していたので、それは納得ですが、一括では無理なので分割で合意しました。この話が二月末の事で、3/5に分割分が厳しい事を連絡入れたのですが、4月には裁判手続きをされた様で、5月に訴状が届きました。訴状内容が、11ヶ月分の家賃滞納、約一年間僕と連絡を取れない、二月に連絡が取れ分割で合意書を作成したが、その合意書は無視された事、一月末に契約解除通知をしたから、二月分から明け渡しの期日まで、毎月家賃の2倍の額を支払えとなっています。僕には訴状も届かず連絡もありませんが、母親には僕と連絡が取れないと言ってます。【質問1】僕は支払えずに滞納してたのではなく、いらないと言われていたから払ってませんでした。11ヶ月分の滞納期間中、前大家と連絡を取り合っていたのにこんな不当な内容のまま裁判が行われてしまうのでしょうか。【質問2】前大家にこの内容を伝えたのですが、前大家には、物件を売りましたので、もう関係ありませんと言われましが、連絡を取り合っていた内容は残っていて、これも裁判では意味はないのでしょうか。【質問3】僕に何度も連絡をいれたが音信不通と言って母親に訴状を送って来た後にも、僕から連絡を入れて合意内容の金額を一括で払うから裁判は取り下げてほしいと伝えましたが、合意書の金額の倍を払うならと言われました。【質問4】以上が大体の説明なのですが、どうすればいいのか、困り果てています。母親には今月中に店を明け渡して請求金額を払うなら、和解するといってますが、僕は店を続けたいです。どうかお願いします。

回答

ベストアンサー

【質問1】理不尽な内容でも訴訟はありますので、無視してはいけません。【質問2】前大家と連絡を取り合っていた内容によっては、訴訟上意味がある場合はあります。【質問3】原則として、ですが、新大家には、新大家が建物の所有権を取得した日以降の賃料しか支払う義務はありません。新大家が建物の所有権を取得した日より前の賃料は、前大家に対して支払うべきものです。【質問4】訴訟があるならそれを無視してはいけません。訴訟を無視していると、新大家の請求どおりの判決が出る可能性があります。ご自身でされるか弁護士に依頼されるかはともかく、言い分（ここでお書きになっている事情）を書いて答弁書を提出し、期日に出席する必要があります。事実がよくわからない部分もありますが、お書きのことだけのこととしていうなら、退去が避けがたいとまではいえない可能性があるように感じます。

水漏れ

隣地への雨水流入による損害賠償

【相談の背景】青空駐車場を経営しており、老朽化した境界に建つ万年塀をブロック塀を基礎にしたルーバーフェンスにやり替えました。それから、半年後ぐらいに隣地の町工場から、そちらのブロック壁から雨水が流入し、工作機器や部材が水没したと苦情を受けました。その町工場は、万年塀の更新工事時に、当方万年塀を利用し、これに簡易な枠組みのタキロン波板等を屋根と壁にして、床を境界いっぱいにモルタル仕上げの建物外部作業場として使用していたことが発覚。町工場が青空駐車場や貸倉庫の契約者でもあったので、「今度はルーバーフェンスなので、雨が入り込むよ」とは言いましたが、それ以上のことは言いませんでした。町工場は特に対策はしていなかったみたいで、さらには設置していた排水口を閉じていたようで、まとまった雨が降り、水没したみたいです。相手はブロック塀の施工不良による漏水もしくは、駐車場内の排水不良を主張。早速、施工会社に現地調査を依頼。ある程度の時間、流水してみると、ブロック継ぎ目から染み出す漏水を確認。施工会社が言うには「ブロック塀は水が染み込むのでこんなもので、漏水は受忍範囲であり施工不良ではありません。青空駐車場内の排水も傾斜を町工場側を高くしており問題なし」との見解。逆に、こんな簡素な雨よけ施設の作業場に、水に弱い電動工作機器を平置き設置すること自体問題。さらに、排水口を閉じていたことが水没の最大の原因と指摘。【質問1】排水口に蓋をしていたこと、モルタルを敷き詰め、隣地からの雨水の逃げ場をなくしたこと、雨に弱い電動工作機械を前述のような簡素な作業場に平置き設置していたことは相手側の大きな過失と考慮されますか。【質問2】隣地への雨水流入は自然現象で、ある程度受忍すべきと言われていますが、今回のような工事前は問題なかったのに、工事後に漏水が発生した事案は該当しないのでしょうか。当方の敷地の方が10cmほど高いです。【質問3】裁判になった場合、損害賠償しなければならない可能性はあるでしょうか。その場合、当方の過失割合は何割ぐらいでしょうか。

回答

ベストアンサー

法律の用語は「自然の流水」ですからね。裁判例もほぼないところではありますが、工作物を介して発生する水流は、「自然の流水」にはあたらない、と考えるのが穏当な解釈だろうと私は考えます。

強制執行

この引き渡し、強制執行について

【相談の背景】強制執行の申し立てが2週間以内とありますが、もし過ぎてしまった場合強制執行の申し立てについて。兄弟がいて、どちらかが拒んだ場合、拒んでいない子だけ連れていけるかどうかについて。【質問1】この場合強制執行の申し立ては出来るのでしょうか？【質問2】この場合どちらか1人を連れて行けるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

いまの法律だと、間接強制→直接強制という手順が教科書的な進行になります。間接強制をせずに直接強制できる場合でも、1ヵ月ぐらいは少なくとも想定する必要はあると思います。

契約書

テナントの漏水、大家とのトラブル契約書には記されていない費用負担

【相談の背景】理容店を経営しています。テナントとして2階の一部を不動産会社を仲介し賃借契約、1人で経営しています。店舗は前オーナーが経営を退くので備品類はそのまま全部を譲り受け、同じ不動産会社を仲介し前オーナーの契約内容と同内容で自分名義へ再度契約し直しました。再契約から約10年経過し、ガス給湯機からシャワーへ通ずる銅製の温水配管から漏水。階下は大家が経営している店舗です。漏水事故は2回目で1回目は1階と2階の間を通っている配管修理・1階の天井の張替修理費を請求され全額支払っています。今回ももう1本の劣化による漏水で単なる修理ではなく再発防止に新たに樹脂製の配管へ交換するよう要望され、要望通りにするには大幅な工事、高額になるとの工事会社の見解でした。現在の配管は廃止、2階天井を迂回するルートを樹脂製配管で新たに設置し直すと提案。しかし、現在の2階のガス給湯器の設置場所は約20年前に前オーナーが賃貸契約している場所ではない物置部屋へ設置したものなのでこれを期に契約している部屋へ移設して欲しいとの要望。そのような話は初耳で、再契約の時も説明はありませんでした。契約している部屋からの排煙はどこも出すのはダメと断られ電気式のもの以外選択肢がありません。（貯湯タンク設置も×）■前オーナーはこの建物を建築する段階から2階店舗の設計は任されていたようです。■賃借物件の管理会社はありません。【質問1】大家の要望による現状回復修理以上の修理は受け入れなければならないのでしょうか？【質問2】要望による移設、それに伴う新たな設備購入費用は大家は負担する気は無く、賃借人が全額負担するべきと主張。折半可能な場合、一般的に割合は何％ぐらいまで要求可能でしょうか？【質問3】樹脂製への交換・迂回は自費で実施するとして給湯器本体の移設を拒み、万が一契約解除を通告された場合、従うしかないのでしょうか？（契約書には正当な理由で解除通告から6ヵ月と記され、移設には短すぎます）

回答

ベストアンサー

お書きの事実から、給湯器の設置を許容していたと評価することが可能であると考えることができる、ということです（家主さんの挙動を全体としてみれば、許容されているのではないですか、ということです。）。黙認している期間が長いほど、許容されていたという評価を受けやすくはなりますが、（例えばですが）10年目までなら違法な設置、11年目からは黙示的に許容していた、など、ある日を境として明確な線引きができるわけではありません。

相続人

土地建物名義が違う場合、解体費用は相続人折半および解体しない場合は？

【相談の背景】祖母が先日亡くなり、祖母が住んでいた土地や建物を叔父の長男（A）（叔父は既に他界）が相続するように一度は親族で話がまとまっていました。しかし、調べてみると土地と祖母の住居は叔父名義、叔父家族が住んでいた所は祖母の名義となっていました。（同じ土地上に祖母、叔父住居あります）先日、Aが「叔父住居は祖母の名義のため、解体する費用を相続人全員（私の父、叔母）で折半してほしい。」と申入れがありました。父は「解体費用は出せないので、そのままにし固定資産税は全員で払っていけばいい」と回答しました。祖母の遺産は、父が祖母の生活費（食事代・その他生活費）を立て替えていた為、亡くなる少し前に祖母からその費用を受け取るように要請がありました。そこを差し引きした残り１４０万ほど残っています。それは父と叔母で折半してもらう予定。（他、預貯金６０万は叔父の長男にあげる話になっていました）【質問1】祖母名義の建物は叔父家族が５０年住んでいた場合でも、解体費用は相続人で折半しなければならないのでしょうか？【質問2】解体を拒否する事により、叔父住居は未登記となるかと思いますが、今後どのような事態（トラブル等）や他に今できる事はありますか？

回答

ベストアンサー

【質問1】解体費用は、その建物を相続した人が負担します。相続人のうちの一人に取得させるなら、その人が（解体しようとするときは）解体費用を負担します。誰にとっても不要なものであり、このために誰が相続するかについて相続人間で協議が整わなければ、解体費用は結局は相続人が頭割りで負担するしかないように思います。解体費用を考慮して（マイナスの価値の遺産として）、他の遺産と合わせて遺産分割協議を整える、とか、遺産である預貯金で取り壊す、という解決はあり得ますが、これらも実質的には相続人が頭割りで負担したのと同じことになります。理屈では以上のとおりで、叔父家族が50年以上住んでいた事実と解体費用の負担は、本来別の話です。おっしゃるように、叔父さんが長年お住まいだったのだから、解体費用は長男が出して欲しい、ぐらいの話はあってもおかしくありませんが、法律論としては難しいと思います。【質問2】未登記となる、というのは、相続登記がなされないままになる、という意味でしょうか。相続登記がされていない不動産について、相続登記が未了であるだけのことでたちまちトラブルが発生するということは、通常はありません。お父様が言及しておられますが、今後の固定資産税の支払いを誰が分担するかという問題はあります。

賃料

賃貸住宅の修繕義務の範囲（オーナー側）

【相談の背景】所有一戸建て住宅を、賃貸に出しています。賃借人から、バルコニーの老朽化に伴う工事を依頼されました。それは承諾しましたが、現在の形状を変更したいと申し出たところ、今の形状のままでお願いしたいと返答がありました。現在は奥行き4メートルの広いバルコニーですが、メンテナンスや使い勝手、工事費用を考え、奥行き1.５メートルにしたいと考えています。賃借人は、広いバルコニーが賃借の理由の一つだと言っています。賃貸借契約は今年で6年目。賃料はずっと据え置きで、相場より安めです。【質問1】このケースでは、賃借人の言う通りに施工するか、賃貸料を下げざるを得ないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

バルコニーの奥行きが4メートルから1.5メートルになる、というところを切り取ると、賃借人が使える範囲が減るということになるので、（それが金銭に換算して何円というべきかはともかく）賃貸料を下げる話は出てこようかと思います。「バルコニーは賃借範囲ではないが事実上無償で使わせてあげているだけだ。」といえればよいですが、契約書次第とはいえ難しいかもしれません。バルコニーは単に老朽化しているだけで、日常使用する分には支障がない、ということであれば、そもそも修繕義務が発生していない（ので修繕はしません）という立論が可能であると思います。

契約書

大家都合による店舗の退去について

【相談の背景】現在、貸店舗でネイルサロンを10年前から経営しております。先月突然家主から店舗建物及び土地を売却したいので早々に退去して欲しいと言われました。当初、借りる際はこの先20年、30年と借りて欲しいとの家主の意向から契約書には特に期間の定めもなく、退去勧告は最低６か月前の通告とあるだけです。その上今まで相場よりかなり安い家賃で貸してあげていたので一般にいう立退料は発生しないと言われたので。それなら正式な文書として退去勧告通知して頂く上、退去にあたっての補償の話もして頂くのが筋ではないですか？とお伝えしていたところ、数日し突然仲介業者と名乗る不動産会社の方が来られ、色々とこちらに非があるような無理筋な話をされた上、結論とし立退き料を払う形になると思うので金額提示して下さい、ただ世間一般に言われるほど要求額が通るとは思わないでくださいと言われ帰られました。家賃滞納やその他クレームなどこれまで一切ない上、正直今の場所が気に入っており10年続けているとそれなりの顧客もあり移転は考えにくいのですが、今回のことで家主に対する信頼感も破綻し気分悪くこの場所で続けるより移転を選んだ方がいいのではないかと考えるようになりました。提示と言われても詳しくわからないし、長引かせたくもないので経営等の補償は我慢し最低限現在と同じような環境で新店舗をできる店舗に関する補償だけを願いでようかと思っています。【質問1】移転先がまだ正式にきまってない状態で新店舗に関する費用の補償を願う場合、参考となる額はどのように割り出したら良いのでしょうか？【質問2】また現店舗は２階建物件で1階を店舗、2階を倉庫として利用しており入居時内装費は1階のみかけたのですが、新店舗を探す基準として1階、2階を合わせた広さを基準として探す方向でいいのでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問1】普通借家契約であるとして、土地建物を売りたいということだけでは通常は退去を求める正当な事由にあたらない場合が多いと思われますから、退去自体を争う余地があるとは思います。お書きの状況からは、退去しないといけない理由があるようには読めません。それはさておいて、退去する、営業補償は求めない、という前提でしたら、新店の契約のための初期費用、内装費、設備等の購入費、賃料差額、引越費用、不要物の廃棄費用、償却資産の買い取り、借家権価格、などでしょうか。切り取り方次第で重複になるようなものは交渉が進めば削られてゆくことがあります。遠慮して安い金額をいうと、それ以上には決してなりませんから、必要なものは一度全部言ってみる、という入り方でよいのではないかと思います。個別性が高い問題なので、額の見通しは通常難しいです。契約や営業の状況を見ながら組み立ててゆくのが通常です。【質問2】2階も賃借範囲なのでしょうから、2階を含め、今と同等の建物に移転する想定でよいと考えます。

敷金・保証金

賃貸オフィス退去時、原状回復

【相談の背景】賃貸オフィスの退去時の原状回復と保証金返還についての質問です。約15坪、賃料20万円、保証金120万円3年以内に退去した場合の保証金返還率30%という契約です。この度、2年半で退去することになり、退去立ち会いで時に、壁穴の補修部分の工事代金は支払うと応えたのですけど、後日になって、貸主側が補修部分のクロスを張り替えると補修箇所以外の壁クロスとの色が変わってしまうので、室内全体の壁クロスの張り替えを要求されて困っています。単色白系の量産クロスです。入居時には、新品クロスでは無かったもので、私が自費で新調したクロスでもあります。【質問1】居住用賃貸と違い、事業用の賃貸の原状回復義務の基準として、かなりの違いがあるものなのでしょうか？また、差し出している保証金120万円の内で、借主は補修してほしいと主張できますか？

回答

ベストアンサー

その点は意見が分かれるところだと思います。壁穴の補修が原状回復の対象ではない（＝通常損耗の範囲内）であれば36万円の内のこととして、原状回復の対象であるときは120万円の内のこととして考える方向に振れやすいと思いますが、契約書の書きぶりから考えるので、ケースバイケースです（ちょっとした契約書の書きぶりが結論に影響を与えることがあります。）。

近隣トラブル

上水道が隣の家を通っている際その権利は売却後も移行するのか。

【相談の背景】私の家に給水するために隣の家の土地を上水道が通っているんですが、配管を通す際の土地の持ち主に利害関係人の承諾もいただいています。給水装置工事申請書もあり【質問1】現在この土地を売ろうと思っているのですが、この土地を買った方もこの上水道は使えるのでしょうか？権利が継続するのか？【質問2】新たに許可が必要なのでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問1】隣地所有者とあなたの合意は、隣地所有者が改めて承諾するとか、（黙示の）地役権が設定されているといえるなどの事情がなければ、基本的には買主には引き継がれないと考えることができます。ですので、あなたが土地を売ると、撤去せよと言われる可能性は否定できないと思います。但し、あなたの所有地の前面道路に水道本管がなく、隣地を通過させるしか本管と接続できないのであれば、隣地所有者からの撤去請求は権利濫用だとしてこれを拒絶する余地があります。逆に、あなたの所有地の前面道路に水道本管があるのであれば、撤去請求が認められるかもしれません。また、配管を通す際の承諾については、当該配管の存在を容認する趣旨と理解することもできますので、これが撤去義務を負わないことの理由の一つとして機能しうると思います。但し、老朽化など引込管の取替などの際には、再度の設置を拒絶される可能性はあります。【質問2】買主の利益のため（＝よい条件で土地を売るため）には、将来にわたって上水管の存在を承諾し、工事が必要なときはこれに応じる、という承諾書が取れるとよいと思いますが、一般的には容易でないかもしれません。逆に、隣地所有者が土地を売却したときにどうなるかという課題もあります。売買の実務的には、状況を明らかにした上で、売買するかどうか買主に判断してもらうことになると思います。売買契約の後で買主とトラブルにならない配慮が必要と思います。

賃料

テナント電気代の後請求(追加で)

【相談の背景】私は３階建ての建物にてテナントで店舗を営む者です。建物所有者との契約ではなく建物の1階を契約している会社から又貸しテナントとして物件を借りています。入居時に事務所、倉庫をテナント内に作りましたがフロアは居抜きです。今回、電気代のトラブルで相談をお願いします。電気代は入居時に指定されたメーターを毎月立ち会いで検針し、使用分を家賃と合わせて支払う形になっています。過去１０年は問題もなく支払いをしてきましたが、今回急に大屋から店の天吊りエアコンや照明は建物に付随していて建物所有者が電気代の支払いをしていたと言われました。対象となるエアコンや照明は後付けではなく入居する際に最初からあったもので、店舗の事務所内にスイッチがあります。また、故障した場合は大家が修理費を負担する契約になっていますし、使用に関して何も制限はありませんでした。現在、建物所有者が負担していたとされる私が借りているフロアのエアコン、照明の電気代を大家が建物所有者から過去に遡った請求を受けているようなのですが、本日急に大家が支払いをこちらに要求してきました。私側は建物所有者の方とは何もやり取りはありません。もし言われる通りテナントの一部電気料金が大家から指定されたメーター以外からの利用であっとしたら把握してなかった大家に責任は無いのでしょうか？【質問1】今後、新しくメーターを取り付けて支払いが増えるのは納得出来ますが、大家の不手際で突然出てきた過去の分まで私が支払うのは納得いきません。どのように対応するのがよろしいでしょうか？

回答

ベストアンサー

請求漏れですよね。電気を使用しているのであれば、いったん電気料金の支払義務は発生する（ゼロにはならない可能性のほうが高い）と思います。ですが、テナントからすれば、今さらなんですか、という話なので、交渉があってよいと思います。過去10年とお書きなので、消滅時効など、使える抗弁もあるかもしれないと感じます。大家さんからと建物所有者からと、二重に請求を受けるようなことになってもいけませんので、支払いをするときは、状況を整理して覚書を巻いて禍根の残らないようにするのがよいです。今後の電気代の支払いかたをどうするか、という新たな取り決めも必要かもしれないなと思います。

マンション

不動産売買の契約不適合について

【相談の背景】令和３年５月に公売で不動産（土地のみ）を取得しました。当初は、賃貸マンションを建設する予定でしたが、建築費の高騰もあり断念し売却を考えています。【質問1】契約不適合責任２年間（令和５年５月まで）と有りますが、売却が決定した場合（契約不適合責任期間内）、新たな所有者は契約不適合が有った場合、主張する権利は有りますか？

回答

ベストアンサー

A→あなた→B　として。新たな所有者（B）は、あなたが買ったとき（公売）の売買契約の当事者ではありません。このため、新たな所有者（B）は、あなたが買ったとき（公売）の売買契約の売主（A）に対して、契約不適合責任を追及することはできません。新たな所有者（B）は、あなたとの売買契約に契約不適合責任が定められているときは、あなたとの売買契約に基づいて、あなたに対して契約不適合責任を追及することができます。

建築

私道の車両の通過について

【相談の背景】現在土地購入、新築の話が進んでいます。購入予定の土地は公道から私道が通っており、土地までに１０人程度の人の敷地を通る予定になっております。６軒程度の家が車を置いています。最近建築予定の住宅メーカーが私道の権利者に話し合いをしたところ、公道側に近い１人の人がこれ以上の車の侵入を嫌がっています。また自宅の建築時に工事車両の搬入の際には警備員をつけて欲しいと言われました。そのことを真に受けて、住宅メーカーの見積もりでは、警備員の費用として、工事日数（100日の予定）✖️1日の警備員の1．５万程度の１５０万が上乗せされていました。【質問1】この場合、私道を通る場合に１人の人の意見を採用して、工事期間中にずっと警備員を配置する必要があるのでしょうか。【質問2】住宅を建てた際に、通ることになる私道の人が反対した場合には車が通ることはできないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問１】当然のこととして警備員を配置しなければならないということはないと考えます。【質問２】それはお書きの限りのことでは判断がつきません。記載のように通路が共有なり複数人が所有しているという状況は、（成り立ちはそれぞれですが）しばしばあります。通路の利用に関する協定なり合意のようなものはないのでしょうか。土地購入とお書きですが、いまの所有者は、どのような権限に基づいて通路を通行しておられるでしょうか。いまの所有者に、通路の利用に関する合意があるかないかを尋ねられたらよいと思います。なければ、通路の所有関係を確認した上で、通行可能かどうかを判断することになります。一部のかたの所有敷地によって、通路が閉塞されてしまうなどの局面では、通行できない可能性を否定できません。

立ち退き・明け渡し

立退交渉に伴う「建物調査」について

【相談の背景】大規模再開発による賃貸マンションの明け渡し交渉を大手デベロッパーと行っておりますが、現状の補償額では納得できない旨を伝えると以下のような建物調査の実施を打診されました。1.　現行賃貸借契約書の開示2.　建物調査の実施（適正な補償金算定のため、現在お住まいの住宅の内部を調査させていただきます。）【質問1】今後取壊す物件の建物調査にどういった意味があるのでしょうか？補償額を増やす目的で行う模様ですが、逆に補償額が下がる懸念はないでしょうか。建物調査には応じた方がよいのでしょうか？【質問2】また、契約書の開示にはどのような意味があるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問１】住宅の立退きですと、店舗と異なり内装や設備・什器遺品類の買い取りは通常行われませんので、建物調査の意味は、分かりません。ですので、調査に応じるか応じないかの判断の前に、建物調査の具体的内容と、調査によってどのように適正な補償額が算定できることになるのか、について、質問なさったらいかがかと思います。【質問２】立退きを言ってくるからには、現在の建物オーナーから契約条件は（一般的なこととしては）開示されていると思います。ですので、あなたに対して契約の開示を求める意味は分からないです。デベロッパーがオーナーから契約の開示を受けていなければ、あなたに聞かないと分からないから尋ねておられるのだと思います（が、その可能性は低いのではないかと思います。）。

賃料の交渉

貸地の相続をします。土地賃貸契約の更新予定ですが、押さえるべき点と賃料を相談したいです。

父が亡くなり相続遺産に、企業への貸地もあり私が相続予定です。土地は50年弱の前から起業されたご近所の方に貸しており、今も毎月40万円の賃料で貸しています。商業地ではなく住宅地にあります。因みに広さ1,284㎡で、これまで借地権の有無がハッキリ決められてませんでした。賃借人双方とも素人だった為。土地上に建物（会社）は建っています。私の相続税申告のため税理士と相談中に「借地権」の事が話題となり、その企業と先日打合わせ実施。その際先方企業は現在も、会社建物が立つその借地の借地権を（企業株価計算に）未設定の事が判明。一般的に自然に「借地権は発生しているもの」との事からその点は私も納得し、改めて契約書を作成する予定（名義変更の更新。今までは借地権の記載なし。）。現契約書では賃貸借期間は3年毎の自動更新、また更新といっても「更新料」等の取り決めは過去からも無く、そこは今回は主張、係争の予定はありません。[賃料は20年前から今まで変えていません]ただ少し疑問に思うのは今回借地権設定がされ、土地の私たち分の不動産評価価値も下がり、相続税は軽減されるものの、毎年の固定資産税の支払い額は変わらず、将来の売却時の売り金額も下がる　ということが（新契約書で）明確になりますが、そのまま今まで通りの契約内容で良いのかが判りません。仕方ないのかもしれませんが損をしたような気持ちです。そこで先生方に質問です。1.　新しい契約書に何か追記すべき事項がありますか？（例えば、「借地権」「更新料」など）2.　賃料は、この機会に上げるべきですか？（下がるべき？）その交渉をした方が良いでしょうか？（相場がわかりません。路線価は94Ｄ　94,000円/㎡。）

回答

ベストアンサー

借地の場合、賃貸借の期間は10年を下回ることはないので、期間3年ではできないです。もとの契約自体、存続期間がいつまでなのかを、まず整理しておく必要があると思います。また、借地契約では、借地上の建物の増改築禁止特約が入っていることが多いです。地主として、増改築を自由に許すのかどうかも考えないといけないと思います。地代の増額については、相場などと比べてどうか、という問題になります。不動産屋の査定か、不動産鑑定士の鑑定書とか少なくとも不動産鑑定士の調査報告書のようなものを準備して、増額できそうかどうかをあらかじめ見極めるのが通常の手順です（ここの事前の見立てを何かしておかないと、返す刀で減額請求を受けるリスクがあります。ご相談の土地がどうかは分かりませんが。）。一般的な印象として、借地は借家と違って事例が少ないので、不動産屋は地代の査定はやりたがらないことが多いです。現在、地代年額が480万円で、路線価1億2000万円を信用するなら、利回りが4％ですから悪い感じはしませんが、路線価は価格として十分信用できません。俗には、地代は、固定資産税の3～4倍ぐらいという言われ方をすることもあります。また、1,284㎡で月40万円だと月坪1,000円を超えているので、安くはない可能性が十分あるように感じます（どこなのかは分かりませんが、1,284㎡とそれなりの地積があるので、市街地ではなくどちらかと言えば郊外の土地だろうと勝手に想像して言っています。繁華性の高い立地であれば割安である可能性ももちろんあります。）。

不動産賃貸

不動産仲介の報酬に関して業務委託料とは

不動産のことで質問です。賃貸借契約に関わる、貸主から仲介会社に対する報酬で業務委託料という名目で支払う際、業務委託契約は書面にて交わさなくても大丈夫なのでしょうか。調べてると業務委託契約には法的な縛りがないように書いてあります。ということは、報酬の支払い方等も、例えば部屋を一部屋仲介をした都度、や一月に何件決めたら、的な支払い方も出来るということでしょうか。

回答

ベストアンサー

民法の世界だけで考えるなら、おっしゃるようにどのような取り決めや支払方でも問題はありません。ですが、お書きの不動産の賃貸借契約の仲介については、宅建業者が受け取ることができる仲介手数料（報酬）の上限は、国土交通省の告示によって上限が定められています。このため、業務委託料の実態が仲介手数料であるなら、告示による上限を超えて支払う必要はないように思われます。不動産業者から業務委託料名目で支払ってほしいと言われているのであれば、仲介手数料の上限を超えていないか確かめる必要があります。委託業務が、仲介以外の管理業務などにも及ぶのであれば、どういった業務を委託しようとしておられるのかを、よく検討する必要があると考えます。契約書は必ず作らないといけないということはありませんが、どういった業務をどういった期間委託して、その対価はいくらなのか、ということですから、無用のトラブルを避けるために、契約書は作成することが望ましいということはできます。

他社との取引や契約

下請法などの仕入先に対する法律違反かの判断

特定の会社から申し出で、作業を手伝っていただいた時期がありました。上記の手伝い作業は、弊社は手伝うことを強制や指示していなく、契約、発注もしておりませんでした。また、当然ながら手伝い中に別作業を行ったり、品質がわるかったり、作業時間が弊社の基準を下回っても何も指摘などしておりませんでした。※弊社も先方も俗に言う零細企業です。しかし、急に先方より請求書が送付され、「支払わない場合は下請法関連で訴える、或いは取引先に下請法違反していることを連絡する」と電話がかかってきました。私としては、手伝ってもらったことは事実なのでその分は支払うつもりなのですが請求額が相場の３倍であった為、先方に金額の根拠を問いただしたところ人件費として発生している費用とだけ回答をいただきました。当然人件費の根拠は見せてはもらえません。弊社としては、発生人件費ではなく、作業いただいた時間や、或いは成果物に対してならお支払いをする旨を伝えているのですが、了承いただける気配がなく困っております。多分に弊社の落ち度があることは重々承知なのですが、上記の状態において、下記についてお教えいただけないでしょうか。1)上記の状態は、下請法違反に該当するのでしょうか？2)このような事案を客観的に審判してくれる機関などはありますか？

回答

ベストアンサー

1)下請法の適用のある取引であるかどうかは、親事業者と下請事業者の事業規模（資本金の額等）の対照と、委託業務の内容によって決せられます。例えば、親事業者の資本金の額が1000万円を超えていて、下請事業者の資本金の額が1000万円以下の場合において、ビルメンテナンスを委託する場合には、下請法の適用があります。このため、事業規模と委託業務の内容の点が明らかになれば、下請法の適用があるかどうかを判断することができます。2）下請法違反については、公正取引委員会が法に基づいて（違反の排除等を求める）勧告を行うことがありますし、公正取引委員会の相談窓口は各地にありますが、当事者間の民事上の紛争を解決するためには、当方が相当と認める額の支払いを申し出た上で、先方が納得されないなら民事訴訟を起こしてくるのを待つか、こちらから調停・民事訴訟を起こすことを試みるか、という対応になろうかと思います。

相続借金

遺産相続。連帯保証人の相続、放棄するしか無いのか？

連帯保証人だった父の遺産相続で、ご相談させ下さい。相続人は、父の妻(後妻)、私の2人です。父は会社を経営していましたが、母と離婚後(後妻が原因)、父とは懇意にしておらず父の財産状況は全知りませんでした。父が亡くなり、後妻の代理人弁護士から遺産目録等大量の書類が届き「放棄出来る期間まで後2週間しか無いので、早めに面談に来て下さい」と、電話がありました。目録等の大量の書類を見ると、会社の借金1億3千万円の連帯保証人になっていました。プラスの財産は、会社の土地・後妻と住んでいたマンションで4千万ほど預貯金は、通帳数冊合わせて50万円ほど(余りの少なさに驚いています。)2年前に会社の代表取締役を父から後妻に変更。平成28、29年の後妻の年収800万円超え父は450万円弱で、父のお給料は手渡しにしていたそうです。2週間で放棄・相続を決める事も出来ず、家裁にて3ヶ月の期間身長の手続きをしました。後妻側の弁護士に、通帳のコピー等を出して欲しいとお願いしましたが、コピーが届くまで1ヶ月以上かかりました。後妻側は私に放棄を主張してきます。借金の額を考えると、放棄するのが一番良いと分かっているのですが、父が癌を患っていた事も教えてくず、亡くなってから、お通夜・葬儀の連絡のみだっ事。(会社は私の自宅すく近くです)会社の借金も後妻が知らない筈も無いのに、ギリギリで言ってくる事。(通帳のコピーの件も考えると、わざとしている様に思えて仕方ありません。)父はもちろんの事、母、子供だった私もかなり苦労して会社を立ち上げた会社である事。さあ、これから！と言う頃、後妻が会社に出入りしだして、現在に至る後妻。色々考えると、放棄して全て後妻の物になるのも腹が立ちます。私は会社で働いた事もなく、一切関係ありません。代表取締役の後妻とも赤の他人です。放棄しか連帯保証人を相続しない方法は無いでしょうか？

回答

ベストアンサー

会社はどういった事業で、いまも健全に運営されているのでしょうか。おそらく相続財産に含まれる会社の株式の価値はどう評価されるでしょう。会社の借金は、現に1億3000万円あるのでしょうか。先方が放棄に誘導するところからは、先方にとっては、あなたが放棄してくれたほうが得になるという判断があるのでしょうね。連帯保証を相続しないためには、相続放棄が最も効果的です。これは間違いないです。このほか、一般的には、銀行は、事業を承継することになった相続人に連帯保証人を一本化することがあるので、遺産分割の結果次第で、あなたが連帯保証人を免れることになる場合もあります。もちろん、銀行が承諾しないとできないことなので、絶対に連帯保証を免れることができるとは言えません。資料を見ずに方向感を決めることはできないので、相手の弁護士から送って来られた資料を、（相手の弁護士ではない他の）弁護士に見てもって意見を求めるのがよいと思います。

土地の境界線

境界のトラブルと対応。

私は大阪と奈良県一円で家主業をしており、現在、大阪にこの４月で築２０年になる「マンション」を持っています。４月に入った頃、隣の人が、「ブロックから水が漏れるので修理を知ろっ」と、どなってきました。すぐに相手の建物内に入り見てみますと、普通なら「これくらい？」と言うレベルですが、確かにブロック下の方から水が漏れて、水が少したまっています。水がたまっているその場所は、隣側にある水を流す溝あたりになっています。私の土地のブロックは相手方土地より１メートルほど上になり、ブロックは私側から見れば３０センチほどの高さでその上に１メートル５０センチくらいの高さのフェンスを取り付けてあります。当方の上（土地部分）にはセメントが貼ってあり、そこからひびが入って下に水が漏れているのかも知りません。帰ってから直ぐに私の土地の図面を見ると指標のマークもあり、本日、再度、隣の人が「補修を早くしろっ」とまた大きな声で怒鳴ってきたのですが、そのとき、「そちら側から見せてもらったら、確かあったはずの境界の「標識」がないが、どこにありますのや？」と尋ねると、「私は歳（８５歳らしい。私は７０歳）で耳が遠く聞こえませんわ。頭もボケてますねん。と、とぼけて、あんたとこのブロック端がうちとこの境界と違いますやろか」と言います。私には、昔から隣の人が何かにつけ、今まで大概うるさい人であっただけに、境界のあった場所は、相手方「溝」の真ん中か私側溝の端のところが、本来の境界とも思えますが、その場所は建物が上に建っているわけでもなく、果たして、何か「２０年占有した」とでもいうなら相手方に何か権利が発生するのでしょうか？それと、境界の「指標」が見当たらない以上、それが先日わかった私には、再度こちらで測量しなおして、正確な位置関係を相手に対して「指標」を入れるなど言えるでしょうか？ぜひ弁護士先生のご指導を賜りたく思います。

回答

ベストアンサー

隣地とは地盤面に高低差があって、高い方にブロック塀が積んであり、高い方の地面はセメントが施してある。段差の下（擁壁の根？）には溝が切ってある。ブロック下方からしみ出た水は、溝ではないところにたまっている。相手方「溝」「私側溝」とも記載があるので、溝は隣り合わせで2本切ってあるのでしょうか。あるいは、溝の設置位置自体に高低差があるのでしょうか。土地の図面が再現可能な精度のものであれば、境界は（少なくとも測量士などに確認してもらえば）確認できるだろうと思います。あなたが新たに境界標を設置した場合、図面がお隣の立会のある境界画定図であって再現可能なものであれば、間違っていないことになりますが、お隣がそれを任意に認めてくれるとは限らないと思います。悪意者の取得時効は20年ですが、占有があるのかどうか、その占有の始期がいつかという事実の立証は簡単だとは限らないと思います。いずれにしても、現況の写真や図面を見ながらでないと、有意義なコメントは難しい事案だと思います。私も文章から想像して書いていますが、私の想像が正しい保証もありません。必要であれば、写真や図面を示して、弁護士に現に相談なさるのがよいと思います。

立ち退き・明け渡し

勧誘行為をする住居人への解除、明け渡し

私は総戸数１２戸の賃貸マンションの大家をしております。住居人の１人である女性が、他の住居人達にマルチ販売のような勧誘をはじめて近隣から苦情が出ております。そのことをその女性に告げても全く応じようとはしません。苦情を申されたうちの１人は詳しいことは仰らずに退去されていきました。他の方も自分が苦情を言ったことは伏せて欲しいと仰っています。その女性は家賃を滞納しているなどの問題はありませんし、保証人である親族の方に注意するようお願いしても取り合ってくれません。そこで、市役所の法律相談に行ってみたところ、賃貸借契約書の禁止事項の「室内で夜間に騒ぐ等、近隣に社会常識上迷惑となる行為を継続すること」に近いが、住人が誰も名前を出して証言してくれそうにないのであれば解除明け渡しはまず認められないだろうといわれました。しかし、このままだとマンション経営も難しいので、解除の書面を送った上で、明け渡しの裁判を起こしたいと思っております。1.　裁判を起こしても、やはり解除、明け渡しは認められないのでしょうか。2.　裁判を起こしたことを住人に宣伝して、連名でその女性に出ていって頂くように促す文書を出したいと考えているのですが、作成にあたって具体的なアドバイスを頂けないでしょうか。長文、失礼致しました。ご回答の方、どうぞ宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

1．市役所の法律相談の回答は正しいです。迷惑行為の立証の問題ですので、迷惑行為があることが証明できなければ、解除は認められがたいと考えます。例えばですが、防犯カメラで勧誘する状況が撮影されていれば、それは証拠の一つになるでしょう。あとは、やはり住人の協力が必要になる可能性が高いです。いつ、どれぐらいの時間にわたって勧誘を受けたとか、チラシやパンフレットなどが投函されているようでしたら、その書類の現物の提供を受けて、いつそういうことがあったのかなどを、住民の協力を得て立証する必要があります。勧誘の会話の録音がとれればいっそうよいです。空室があれば、協力してくれそうな家族や知人を入居させて証拠を確保するという方法がありうるかもしれませんね。2．住人に書いてもらわなければならないのは、「出ていって欲しい」という意思表明ではなくて、「いつ、どういう勧誘を受けて迷惑している」という具体的な事実です。これは、裁判を起こす前に準備できるに越したことはありません。（裁判を先に起こして、書面の準備ができなければ、敗訴するリスクに直面してしまいますので。）

行政事件

大型商品配送時のお客様お手伝いによる怪我について

運送会社のものです先日、営業所に引き取りに来られたお客様が荷物が大きくて困っておられたので、お手伝い頂けるなら配送しますよ。とウチの事務員が答えました。実際の配送先で運転手とその方（店長）で降ろそうとしたのですがなかなか苦戦しており、その方のお店のパートさん（女性）に手伝うようその店長さんが指示をして手伝いに来られ、荷物を一旦置くときに指を挟まれたとのことで怪我（診断書有り）をされたのですが、1.これは運送会社に責任があるのでしょうか？過失割合があるのなら大体の割合がわかると助かります。2.自賠責保険は使用できるのでしょうか？よろしくお願いします

回答

ベストアンサー

1．運送業ですとしばしば問題になりますが、どこまでが業者の仕事か、という問題ですね。営業所で引き取って頂くべきところサービス（無償）で店まで運んであげたのなら、こちらに責任はないとして争うことになるでしょう。これに対して、配送自体を有償で行っている場合は、どこまでが業者の仕事かが正面から問題になるかもしれません。とはいえ、お手伝いを頂けるならという条件付きだ、といえるなら、ドライバー以外の人手を要するときは先方の責任で手配する（運送業者の責任は、店前にトラックを着けるところまで）、ということになる場合もあるでしょうから、先方が用意した人が怪我をしたということであれば、責任を負わないでよいようにも思います。もちろん、怪我をされた具体的状況が結論に影響します。（声かけもせずにいきなり荷物をいったん置いた、など。）明らかに運転手に落ち度があれば、責任を負う場合もあるでしょう。ということで、怪我をした具体的状況や、サービスの提供が法的にどう評価されるかで結論が変わりますので、結論がどうなるかはともかくとして、入り口では、当方に責任はない、という姿勢で入ってよいと思います。（もちろん、居丈高に臨む必要はないので、丁寧・冷静に、でも毅然と、ということになります。）2．交通事故ではないので、自賠責の問題ではないと私は考えます。賠償責任保険などに加入されておられたら、そちらのほうに保険事故にあたるかどうかをお問い合わせなさるのがよいと思います。

副業

法人駐車場賃貸について

株式会社に勤務している経理担当としての相談です。3年前に個人地主様より、従業員駐車場として毎月7万円に賃貸借契約書を交わしています。不動産会社が仲介に入っております。H30.1/25日で契約満了となりました。不動産会社より、更新契約の連絡も忘れられていた状態で、4月末まで毎月7万円の賃料を振込していました。弊社も契約書を見ておらず、更新に気づかず、K303/1より他社へ2件転貸している状態です。たまたま、ふと3月に入り、契約更新が滞っている事を確認しました。仲介不動産会社に連絡して、至急契約更新書類をお願いしました。地主様が、3万円の賃料値上げでしか更新はできないとの事、また、契約書をよく確認したら、転貸してはならないとありました。転貸している状況は、不動産会社には話しております。この場合、弊社として地主様の要求をのみ値上げに応じれば、問題ないでしょうか？また、転貸している状況は、何か問題を引き起こしてしまう要因がありますでしょうか？仲介不動産会社と弊社、双方の不注意ですが、何か良い打開策を教えて頂きたく、お願い申し上げます。宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

白線などで区画された車室をいくつか借りているということではなくて、一つの敷地を駐車場として使用する目的で借りているということですよね。そうだとすると、借地借家法の適用のない賃貸借契約になります。これを前提として。契約期間満了後は、同一条件で賃貸借契約が締結されたと推定されます。但し、当事者双方は、1年の猶予期間をおいて解約申し入れをすることができます。ということで、いまの段階で、1/25以降、契約は同一条件で締結された（ので地代は据え置きだ）と主張してもよいですが、1年前予告で解約される可能性があります。この際、建物所有目的の土地賃貸借契約と違って、正当事由は問題になりませんので、解約申入を受けると1年後に契約は終わります。このため、①値上げ幅を圧縮する交渉はあってよいですが、ほどほどのところで決着して契約を巻き直し、②この際、できれば地代増額の時期は1/25に遡らない交渉を行う、というのが現実的かと思います。この交渉では、相場が交渉力に影響します。3万円上げても他に借地人を得られる土地であれば、土地所有者が強く、3万円上げた価格では借地人はつかない土地であれば、貴社に交渉力があることになります。このあたりを踏まえて、着地点を見出すことになろうかと思います。転貸については、貸しているのは、敷地内に白線などで区画を作った一つ一つの車室ですよね。これが土地の転貸にあたるかどうか、争う余地があるように思いますが、個別の評価（契約条項の書きぶりと、土地の現実の使用の実態等による判断）になります。

賃料

テナントの水漏れトラブル。ショッピングセンターに家賃の交渉できますか。

ショッピングセンターにてテナントを借りてお店をしています。年末ごろから屋上から繋がる雨水配管の水漏れにより店内に水たまりができます。配管は屋根裏を通っており、配管の水滴がお店の天井に落ち、天井を浸透して店内に壁をつたって水滴が落ちるといった状態です。ショッピングセンター屋上の雨水口を晴れの日に工事をすることになっているのですが、冬の時期ということもあり積雪や天候不良でなかなか工事が進みません。契約家賃を満額請求されています。雨漏りにより毎日、水滴や水たまりの処理をしています。壁紙もはがれてきています。また、タオルの洗濯などかなり負担になっています。満額家賃を請求される事を疑問を感じています。・雨漏りをしている間、家賃の減額など交渉は可能でしょうか?・減額の目安はありましか？・他に交渉できることやアドバイスはありますか？・工事終了後に別の形で請求するのがよいですか？交渉する際、何か交渉材料などございましたら教えていただけると幸いです。よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

実際に雨漏りが原因で負担が生じているようであれば、負担にみあった程度で減額を求めて差し支えないと考えます。但し、先方が任意に減額に応じてくるかどうかは分かりません。拒絶されると訴訟上請求するしかありません。（賃料と相殺するのは、賃料不払いの主張を誘発するので危険だと思います。）実際の負担（水滴、水たまりの処理、タオルの洗濯など）を写真撮影やメモ書きでよいので日々記録して、こういった負担が生じているので、雨漏りがなくなるまで、月●円を減額して欲しいと申し入れてみられるのがよいと思います。金額の目安はありませんが、実際の負担を金額に換算していくらか、という目線で金額を考えることになるでしょう。人件費とか、もし商売（売上）に影響が出るほど水浸しになるのであれば、そのあたりの実情を検討します。工事が終了してからではなく、工事前から、申し入れをされるのがよいと思います。テナントとＳＣの交渉力が影響する局面だと思います。ＳＣにとって大事なテナントであれば、誠実に対応してくるでしょうけれど、反対に、最悪退店されたって構わないというみられ方をしていると、よい対応が期待できないかもしれません。

相続

立ち退き（工場に出ていってほしい）についてのトラブル

現在、鉄筋３階建ての家に住んでおり、１階が工場（会社：機械修理業）、2-3階が居住スペースとなっております。あと空きスペースに事務所を作って使用しております。家は、母と私の２人で住んでおります。以下、箇条書きで。・亡き父が会社の社長であった当時、３階建ての家（１階は工場スペース）の家+事務所を建てる。・１階の工場スペースには天井にクレーンが取り付けてあり、また機械も４台ほど入っている。・当時月３０万円の家賃を会社から取っていた。・１５年前に父が死去。会社は腹違いの兄と母で会社の半分ずつを相続し、社長は腹違いの兄がなる。母は役員として会社に在籍中。私は無関係です。家と土地（５０坪）とその上に立つ家（３階建て）については、母を私で半分ずつ相続。私の関知しないところで、家賃を１５万に減額される。（腹違いの兄が社長のため、同じ会社に居る母としては、文句が言えなかったようです。）・契約書に関しては、形だけものがあるらしいが、母は見せてくれない。・下の工場は土日関係なく、正月３ヶ日を除いて、機械を回したりクレーンでものをつったりして、非常にうるさい。なおかつ、場合によっては夜の９時～１０時までうるさいときもある。（近所からもたまに苦情を言われます。）お聞きしたいことは、・出て行ってほしいと伝えた場合、会社（腹違いの兄）がごねたらどうなるのでしょうか？懸念事項としまして①立ち退き料を請求された場合どうなるのか？②事務所を壊して、クレーンを外し、機械も全て出して、会社が使用する前の状態にして出て行ってほしいと思っておりますが、こちらに費用を請求されうる場合はあるのでしょうか？③出て行くことになったとしても時間はかかると思うので、家賃を１５年前の３０万円に戻せるのでしょうか？④とりあえず、今すぐにでもきちんとした契約書を締結した方がよいのでしょうか？以上でございます。よろしくおねがいします。

回答

ベストアンサー

①入居している会社と合意して契約を終了させようとする場合には、立退料を求められれば、その金額交渉に応じるか、又は、契約終了をあきらめるしかないと考えます。②賃貸借契約を終了するときは、特別な合意がなければ、入居者は、持ち込んだ物を撤去して、建物を元に戻さないといけません。このため、特に合意がないのであれば、撤去費用や元に戻す費用を家主が負担することはありません。但し、契約終了させるのなら、残置物は家主負担で撤去してくださいという要求が出てくる可能性はあります。③家賃を減額するには、少なくとも共有者の持分の過半数の合意が必要です。お母様とあなたのお二人が持分二分の一ずつ持っておられるのであれば、お二人とも過半数の権利を持っていませんから、家賃を減額するためには、お母様とあなたの両方の合意が必要だということになります。そうであるとすると、そもそも家賃は半額になっていない、という主張が可能であるかもしれません。減額されて以降どれぐらいの期間が経過しているかなど、周辺的な事情も検討する必要があるでしょう。現在15万円であることを前提として、これを30万円に戻すには、入居者の合意を得るか、又は、調停・訴訟によって増額を請求することになります。調停・訴訟では、思い通りの結論を得られる保証はありません（賃料の鑑定結果の影響を強く受けます。）。④契約書については、既にあるのであればお母様に見せて頂く必要があります。契約書が作成されているなら、会社も持っているでしょう。きちんとした契約書は、会社が作成に応じるなら作成されるのがよいと思います。この件は、本来は、あなたとお母様が足並みを揃えて対応するべきものです。解約の申し入れも、お母様と共同でなければできません。お母様と足並みが揃わないようでしたら、お母様の持分を買い取るなど、お母様との共有関係を解消することを先に考えなければならないと思います。

転貸

転借人が賃借人の賃貸人に対する賃料を代弁済できるか。

個人の地主Aから子供bが経営する法人Bに土地を賃貸し、当社はBから転貸を受けて建物を建築し、店舗を出店しています。建物は登記済みです。BからAへの賃料の支払いは経理処理上はされていますが、親族同士のため実際には振込などはされていません。Aが亡くなり相続人間で相続がもめていて、当社を土地から追い出したい意向の相続人Cが相続する流れです。この場合、相続前のAB間の賃料未払いを理由にCがAB間の賃貸借契約を解除できるでしょうか。当社が転借人の立場でBに代わって未払い賃料をCに払うことは可能でしょうか。Cが受領を拒絶した場合は、当社による供託は可能でしょうか。当社としてはCがAB間の賃貸借契約を解除することにより、建物を収去しなければならならなることを懸念しています。

回答

ベストアンサー

土地についてはＣが単独相続するとして。Ａの生前の未払賃料（もしあれば）は、相続財産となって、相続人が法定相続分に応じて分割取得することになります。仮にこれをＣが単独取得する遺産分割協議が整ったとしても、これに基づいて借地契約を解除することはできないだろうと私は考えます。仮に解除できるという考え方ができるとしても、解除は、信頼関係を破壊するに足りない特段の事情があるときはできません。お書きの状況からすれば、未払賃料があるとしても、これはＡＢ（ｂ）の人間関係を背景とする緩い会計管理が原因ですので、生前の未払賃料に関しては（現に未払であれば、免除・放棄などの事情がない限り、支払われなければならないとしても）解除まではできないのではないかと考えることができます。（但し、事実の立証に課題がある可能性があります。）Ａの相続開始前の未払賃料については、前記のとおり相続人が分割して相続取得することになりますから、もし当社がお支払いになるのであれば、誰にいくら払うべきなのかを調べる必要があると思います。Ａの相続開始前の未払賃料は、Ｃの受領拒絶を理由としては、供託できないのではないかと私は考えます（Ｂは受領拒絶でないためです。）。供託に適するかどうかについては、ギリギリのケースもあって、私どもでも事前に法務局に受理可能かどうか相談することがありますから、法務局に相談なさったほうが精度の高い回答を得られると思います。

不動産契約

親戚間の賃貸トラブルについて。退去してもらうのは可能でしょうか？

二世帯住宅だった家を祖母を残し、地元が嫌いだった私は母と地元を離れて暮らしています。しかし、3年前高齢だった祖母が倒れ亡くなってしまいました。空き家になってしまい、最初は誰にも貸すつもりはありませんでした。しかし、しつこい親戚達に言われ、いとこ家族を祖母が住んでいたとこのみに住まわすことになりました。引越してきた時点で物はほとんど捨ててきて、祖母が使っていた物など、了承もなく使うつもりで来られ呆れてものが言えませんでした。家賃はもらっていませんが、祖母側の光熱費や固定資産税は払わしています。母は、家賃はいらないしリフォームもしていい好きに使っていいと言っていたらしいのですが…元々貸す予定だった部屋以外も使われ、確かにリフォームしたらいいとは伝えましたが改造され…帰りたくても飲み会やらで騒いで夜もうるさく帰れません。なぜ、貸してる側が気を使わなければいけないのでしょう。帰るたびに変わっていく家に多大なるショックを受け、人に物を借りている人の自覚のなさにびっくりしています。母は、貸してしまったのだから仕方ないと言っていましたが、あまりの態度にびっくりしています。母が亡くなった後残された私と兄はその家を維持する余裕などありません。家賃をもらうか、どうにか出ていってもらいたいのですが、どうすべきでしょうか？

回答

ベストアンサー

無償使用の契約（使用貸借）で、かつ、期間の定めがなく使用目的の定めもない、という整理のもとに、使用貸借契約を解約するから退去してください、と請求することが考えられます。先方は、住居として使用することが目的であり、その目的は終わっていないとして、解約を争ってこられることになるだろうと思います。ここで、賃料をもらうか退去させるか交渉が発生することになるでしょう。交渉で着地できなければ、訴訟で請求してみるかどうか、という判断が必要になります。とはいえ、お母様にその気がなければ、状況を動かすことはできません。

不動産賃貸

共有物件のエレベーター設置

5人共有で3階建てビルを所有しています。そのビルにはエレベーターが無いので、賃貸しやすいようにエレベーターを設置したいと思っています。しかし、共有者の１人が反対をしています。1.エレベーター設置は管理行為になり、過半数が賛成すれば設置出来るのでしょうか。(費用負担は別途考えるとして)2.エレベーター設置が可能な場合、設置後店子がついたら、反対していた１人にも家賃収入は5分の1を支払わなければならないのでしょうか。3.質問2で5分の1を支払わないといけない場合、エレベーター設置費用は反対者からもらうことは正当でしょうか。正当ならエレベーター設置費用を賄えるまで、発生する家賃をそちらに宛てて相殺できると思っています。

回答

ベストアンサー

エレベーターの設置が必ず管理行為にあたるから大丈夫、ということではありませんよ。管理と変更といずれにも解釈することが可能ですが、私としては、管理とする範囲を広く解釈してよいのではないかと考えている、ということです。変更に当たるという結論になるリスクはありますので、この点は誤解のないようにご理解願います。

契約書

事業用借地権設定契約中途解約について

事業用借地権設定契約を予定しており、私が借主です。現在契約書の条文の協議を行っているのですが、借主から契約期間に中途解約する場合、地主に通知するだけでよいのか、通知の上解約に合意（承諾書）とするのかで、双方まとまらない状況です。借主の立場からすれば通知するだけ、という条件にしたいのですが、仮に合意（承諾書）とした場合、貸主が中途解約に応じてくれない場合は、借主は中途解約できないということになるのでしょうか、アドバイスを宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

合意（承諾書）による場合は、貸主が承諾しない限り中途解約はできないことになります。中途解約条項については、予告期間をどの程度の期間に設定するかなど、いくつかのアレンジがありえます。借主にとっては、中途解約条項があるのとないのとでは、大きく局面が異なりますから、妥協点を探る交渉があってよいと考えます。

連帯保証人の解除・変更

連帯保証人のトラブルについてのご相談

弟がテナントとして個人で賃貸契約を結び私が連帯保証人になっていました家賃の支払いがなく、連帯保証人である私に支払いの督促がきました。不動産会社に行くと覚え書きとして個人から法人に賃貸契約が変更されていました。法人代表者は弟この変更について連帯保証人である私には連絡はありません。この場合でも、連帯保証人を続けないといけないのでしょうか。

回答

ベストアンサー

賃貸借契約で賃借人の地位が移転した場合、旧賃借人の保証人は、原則として、新賃借人の債務を保証することにはなりません。このため、弟さんから法人に賃借人が変更されている場合、その賃借人の変更に際して、あなたが改めて法人の債務を保証する覚書を差し入れているなどの事情がない限り、あなたは原則として法人の債務を保証していません。法人の債務を保証していない場合には、あなたが法人の賃料不払いについて支払い義務を負うことはありません。法人について保証人になった覚えがないということであれば、「法人について保証したことはありません。」と伝えて、支払いを拒絶されるとよいと思います。

敷金・保証金

店舗の値下げ交渉の事です

よろしくお願いします。25年間テナント店舗借り 1坪8500円で21 坪敷金20カ月駐車場1台10000円3台です。同じ並びの店舗が空き 1坪7500円110坪敷金5カ月駐車場10台無料とチラシが出てたまたま駐車場の更新時期だったので店舗家賃値下げと駐車場無料の交渉を不動産屋から大家さんにしてもらいましたが店舗家賃の話は次の更新まで交渉にはのらず駐車場は1000円の値下げとなり納得が行っていません。やはり調停を申し立てるべきですか？捕捉私の店舗は1階奥空き店舗は1階通りに面している２階の店舗も値下げを交渉して失敗している2店舗共同で1人の弁護士の先生に頼む事は出来るのですか？費用は？次の更新は2年後です

回答

ベストアンサー

判決が確定して、減額となった場合、減額された範囲でしか賃料の支払い義務を負いませんので、大家さんがそのことについてどうおっしゃろうと気にされることはありません。

遺産分割訴訟

共有名義の土地の上に立つ個人（私）所有の家を許可なく親族が鍵を替え、住んでいる。

両親が亡くなり兄弟計4人で土地と建物を相続しました。その後私以外は結婚のため家を出ましたが、私だけ独身だったため、独身の間は住み続けて良いと兄弟に言ってもらえたので住み続けていました。その後、今後おそらく一生独身で住み続けるであろうということで、兄弟の同意を得て家を建て直しました。家の新築費用はもちろん全額私が負担しましたので、この家は私の個人所有です。（土地は共有名義）ところが、それから10年後、私が結婚することになり、兄弟から約束通り家を出てほしい。家・土地を売却してお金で分けたい。と言われました。これには私も同意し家を出ました。（2017/2月）合鍵は以前より非常事態のために兄弟に渡してありました。家・土地の売却を兄弟にお願いして10か月経ちますが音沙汰がないため、先日その家を見に行ったところ、外から見ても止めたはずの電気がついており、玄関の鍵を変えられて、明らかに誰かが住んでいるようで、家の中に入れませんでした。＊この質問は、兄弟は仲が良いのですが、私1人仲が良くないため、直接交渉する前に必要な情報を収集するためです。もしくは、こじれるようであれば裁判も考えています。１．私の個人所有の家を兄弟が勝手に鍵を変えたり、家に住んでいることは違法になりませんか？どの様な処置をとれますか？２．家にそのまま置いてきたエアコンを取り外したいため鍵が必要なのですが、玄関の鍵を私が変更もしくは鍵屋さんに合鍵を作製してもらって家に入っても問題ないですか？３．万一、兄弟もしくは兄弟が許して住まわせている誰かがいる場合、退去命令は出せますか？

回答

ベストアンサー

お書きの内容だけからすると、建物の名義はあなたのままのはずですから、現在住んでいる人（これが誰であるかは特定することを要しますが）に対して、退去せよという請求と、住み始めてから退去するまでの期間の賃料相当額の支払いを請求することができます（1．3．）。家の中の立入りについては、現に誰かが住んでいるということであれば、無権限であるとしてもその人が家を占有していることになりますから、勝手に入るのは差し控えたほうがよいと私は考えます。立入りが、新たな紛争を生じさせる可能性があります。

近隣トラブル

道路使用・掘削承諾後における私道所有者からの要求への対応について

購入した土地に建物を新築しようとしています。その土地は公道と私道に接する角地にあります。私道には、私の家を除き3件が面しており、所有権は3件の共有(90%、5%、5%)。これらの3件は私道を通らないと公道に出られません。私は、私道所有者の3件から道路使用・掘削承諾書を頂いています。間取りの都合により新築する建物の玄関を私道側に設計し建築確認申請の承認が下りました。近日中に着工が始まります。ところが、私道側に玄関が出来ることを知った私道所有者3件が、今になって以下2つの意見を伝えてきました。・道路承諾に簡単にサインしてしまったが、その後、良く考えたら色々問題がある事に気が付いた。・玄関を出てからの飛び出しや道路を歩行していた際に万一車と接触事故が発生した場合などが心配なので、私道側に外構でフェンスおよび門扉を取り付け、玄関からすぐ飛び出せないように施工をしてほしい。そこで先生方に以下3つの質問がございます。①フェンスおよび門扉の取り付けに応じる義務の有無②フェンスおよび門扉の取り付けに応じる場合、設置・維持・更新費用を私道所有者に請求することの可否③フェンスおよび門扉の取り付けに応じない場合、道路使用・掘削承諾書の有効性に対する影響。道路使用・掘削承諾を取り消される恐れの有無。アドバイスいただけますと幸いです。宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

お書きの「道路使用・掘削承諾」は、お書きの文脈から、工事のために必要な範囲の使用（または上下水道管などの埋設物の設置）について承諾を得たもの、と私は読んでいます。これと、家を建てた後に私道を通路として日常使用することの承諾とは別であると考えます。「道路使用・掘削承諾」について、家を建てた後に私道を通路として日常使用することも含む意味であれば、おっしゃるように、通行を許さないこと（承諾の撤回）は、原則としてできないと思います。

建築

着工直前に建築物内に都市計画道路がある事を知らされました。計画変更に伴う費用負担。

医療関係の者です。市街化調整区域の土地で事業用定期借地にて事業を計画中の者です。医療関係の企業様から紹介された建設業者様が、不動産物件として市中に出回ってなかった土地を見つけ、私もその場所が気に入り、建設業者様が直接地主様と交渉の末に定期借地契約の覚書まで完了しています。私がフリーの設計士様による設計を依頼し、その上で土地を見つけたその建設業者様が建築を行うプランでした。従って、不動産業者は介しておりません。設計士様、建設業者様を交え一年程を費やし図面を作成しました。同時に市街化調整区域ですので、行政にその建設業者様が地目変更などの開発申請を行っておりました。その開発申請費用は当然、私がお支払いしております。そして、行政から開発許可が下りる段階で計画中建物内に都市計画道路が入っている事に、建設業者様が気づき、私に連絡がありました。私としましては、都市計画道路に建物が入るのは、受け入れる事ができません。従って、都市計画道路に入らないような建物への設計の見直しが必要な状況です。それに伴い、建築着工は数ヶ月遅れる事になりますので、・設計見直しにより2階建てにならざるを得ず、追加される建築費・延長した期間中に本来得られるであろう私の所得・雇用を内定していた従業員への給与補償・再設計に伴う設計士様への費用負担を建設業者様にお願いしましたが、拒否されました。私はただ、建設業者様の不手際で生じた不利益を請求しているだけで、慰謝料などは求めていません。そこで、先生方へ質問です①この建設業者様の拒否は正当なものでしょうか？②私の上記項目の要求は正当なものでしょうか？③裁判になった場合、どの様な結論が下される事が予想できますでしょうか？よろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

あなたと建設業者との合意（書面にされているかどうかはともかくとして）がどういう内容のものであったかによって、建設業者の責任の範囲は変わると思います。建設業者の仕事が、候補地を見つけてくるだけ、であれば、法令上の制限等はあなたのほうで確認するべき問題であって、建設業者は責任を負わない、と言われる可能性があります。反面、あなたが希望する事業が可能な建物を適法に建築できる候補地を見つける、ということであれば、建設業者に責任があることになる可能性があります。もしかするとこの点については、明示の契約がないかもしれませんが、そうだとすれば、口頭の発言を含めこれまでの経緯がどうであったか、という事実関係から、あなたと建設業者の合意の内容を推認することになります。損害項目としては明らかにおかしいものはありませんが、まだ着工していないのであれば、従業員に内定を出すのが早すぎるのではないか、と言われるかもしれません。後は、建設業者が宅建業の資格を持っていれば、宅建業者と同等の調査ができたはず、と言う余地があります。反面、あなたが宅建業者を入れないで不動産の購入に及ぼうとされていたのであれば、過失相殺（あなたのほうでも相応の調査をするべきであった）と言われるかもしれません。おそらく経緯の全てが、責任の所在・範囲を画する基礎となる事実となるでしょうから、裁判になったときにどうなるかを端的に示すのは難しいです。

相続放棄手続き

賃料の支払先が不明の場合は供託手続きがベストか？

約２０年前に土地の賃貸借契約を結んだのですが、その数年後貸し主Aさんが亡くなったので、Aさんの長女Bさんと賃貸借契約を結び直しました。その後、Aさんに賃料を滞りなく払っていました。今年になりAさんが整然多額の借金を背負っていたことから相続人全員(子と兄弟)が相続放棄の手続きを家庭裁判所に申述し受理されている事実が判明しました。さらに当該土地については、10年以上前に税務署から差し押さえられている事も判明しました。公売にはなっていません。当社としては当該土地は必須です。可能であれば購入したいのですが、Bさんは私共に居留守等を使って接触を拒否しています。この場合、払うべき賃料は供託の手続きをとるのがベストでしょうか？

回答

ベストアンサー

相続を放棄しながら、相続財産である土地の地代を受け取ることは矛盾しています。相続債権者が争えば、相続放棄は効力を有しないとの結論となる可能性があると考えます。

借金

テナント家賃の滞納について

経営するマンションの一階に店舗が入っているのですが2年位前から経営状態が悪化し、家賃の滞納がここ半年以上続いています。経営状況を見ても絶対に改善しない状況はあきらかであり、そのうえこの店舗開業の際借金もしているようです。当方は今年中に全額払えなければ、原状復帰は免除するので出て行ってほしいとお願いしていますが、もう少しここで頑張らしてほしいの一点張りで困っております。ここまでくれば法的手段に訴えるほうがよいでしょうか、またこの程度では退去要求は厳しいのでしょうか。

回答

ベストアンサー

そうですね。連帯保証人への請求も考えられます。保証人が簡単に支払ってくるケースはそれほど多いとは思いませんし、保証人からの支払によって、あまり営業成績が芳しくないであろうテナントが1階に残り続けるのが望ましいこととも考えにくいところです。ですが、保証人に関しては、滞納がかさんで、高額になってから請求すると、いまごろなんですか、という心情的な反発を受ける可能性があるので、請求はしておくのがよいように思います。テナントと保証人の関係性にもよりますが、テナントに対して、保証人が退店を促してくれる可能性もあると思います。

敷金・保証金

退去したマンションのフローリング補修費用について

2ヶ月前に退去したマンションのフローリング補修費用についての質問です。2年半中古物件に入居し、敷金を12万円預けております。また日割り家賃約10万円程も返還されていません。退去時は立会いがなく、退去後に不動産屋が独自にチェックし、1ヶ月後に査定書が送られてきました。フローリングの補修費用として約12万円計上されており、傷の写真も10枚ほど添付されていました。写真ということもあり身に覚えのある傷もありましたがどれが査定対象か分からないレベルの傷や覚えのないものもあり、また金額も洋室〇〇円、LDK〇〇円という書き方で費用の算出方法が分からず問い合わせましたところ、・入居前に撮影したDVDをみて元々あった傷と比較し対象を決めている・金額は会社独自の基準で傷1ヶ所辺り一人区14500円としている(実際に修理する場合はもっと高くなる、安くしてやっている)・業者に査定した金額ではなく、また実際修理するかも分からない、金額賠償として支払ってもらうと言われました。また、写真でみてもよく分からないような傷や身に覚えのない傷について、通常の生活でつく傷のレベルではないかと問い合わせましたが、それはこちらが判断することだ、と言い、国交省のガイドラインに則るべきではないかと言ってもあれは絶対ではない、法律ではないからと取り合ってくれません。金額の相場も分からず、このような算出方法が正しいのか、また実際に修理はしないのに支払う必要があるのかも分かりません。また余談ですが、退去より既に2ヶ月経過しており、その間こちらからは何度連絡しても連絡が取れず、のらりくらり引き延ばされているような状態です。ご教示いただけましたら幸いです。よろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

賃借人の通常の使用による損耗（原状回復の対象とならない）と、通常の使用を超えるような使用による損耗（原状回復の対象となる）については、区別がハッキリしているわけではありません。このため、明らかにあなたの過失で大きな傷をつけてしまったということでなければ、通常損耗であると評価される可能性が十分あります。このため、あなたとしては、請求されている原状回復工事の対象箇所は、通常損耗であるとして、敷金の全額と日割家賃全額の返還を請求されるとよいと考えます。先方は、あなたがあきらめるのを待っている可能性がありますから、返還を請求した上で（利息をつけて請求してもよいでしょう。）、応じてこなければ、訴訟によって請求することになるでしょう。

財産処分・管理

父と他10名で共有の山林の相続について

父を含め10人で山林を所有しており、僅かですが固定資産税がかかります。処分は難しそうなのですが、何とかできないかと考えています。（他の所有者9人は、所在が不明です）１）父一人の所有分を、私達兄弟４人に分けて相続は可能でしょうか？4分の1になると、一人当たりの評価額が30万円以下になり、固定資産税は免除（？）になると思います。２）こちらの質問を読んでいると「共有の土地の相続を放棄した」みたいな内容を見かけます。管轄の市役所では相続の放棄は、相続の際に「全て放棄」にしないとダメだと言われました。共有の山林のみの相続放棄は可能なのでしょうか？宜しくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

１）お父様の所有分を兄弟4人で分けて相続することは可能です。ですが、現在10名で共有していて課税があるのであれば、兄弟4人で分けると、共有者が13名に増えるだけなので、課税を免れることができるとは限らないと思います。２）「相続の放棄」は、遺産の全てを対象にしてでなければできません。これとは異なり、共有の山林について「共有持分の放棄」であれば、可能であろうと考えることができます。他の共有者との関係が問題になりますから、慎重に進める必要があると思います。

借地

土地賃貸借時の作物補償について

土地の賃貸借についてですが、工事仮設物設置のために、竹藪となっていた民地を借りたのですが、仮設物の設置を開始してから地主より、仮設物撤去後にタケノコが採れる事を補償しろと言ってきました。元々、山の斜面にある竹藪だったのですが、毎年タケノコを採るのを楽しみにしていたとの事です。現在は元の竹は伐採しているのですが、仮設物の設置により日当たりも悪く元の竹藪に戻るには仮設物撤去後、数年を要すると考えています。仮設物撤去後、5年間程度の作物の補償をすると提示したのですが、納得してもらえず、元のようにタケノコができるように一生補償するように覚書を書けと言ってきています。元々どのくらいのタケノコが採れていたかもわからず、地主の求める覚書を交わせば一生何かの要求があるようにも思われ困っております。よいアドバイスがありましたら、お願い申し上げます。

回答

ベストアンサー

合意の内容（タケノコの採取に関して何か土地の使用制限が設けられているのかどうか）や、敷地の状況（借地全体にわたって仮設物が設置されているか、そうではないのか、また、仮設物の設置位置とタケノコが採取できる範囲の位置関係）などが、分からないので確証のある回答にはならないのですが、タケノコの補償をしないことによって、借地契約が解除される（土地を返せと言われる）とは考えがたいので、拒絶されるのがよいと思います。覚書を書くとするなら、「タケノコが生える状況の再現」は保証できないので、金銭補償ということになるのだろうとは思います。補償期間や補償額を確定させ、かつ、「タケノコに関してはこれ以上一切権利主張しない。」という条項を入れる必要があると思います。もとの借地契約がどうなっているのか、という点をふまえて考える必要がありますので、困惑されるなら弁護士に相談に行かれたほうがよいと思いますよ。

契約の更新

旧借地法の原状回復義務について

旧借地法の原状回復義務と建物買取請求権について質問があります。今回、祖父の代から貸している土地の借主より、転居するので借地契約を解除したいとの相談を受けました。また借主が紹介する方と新たに借地契約を結び、そのまま建物に住まわせたいとのことです。祖父はすでに他界しており当時の契約内容は文書に残っていないのですが、生前に父が聞いた話だと原状回復義務の取り決め（返還時に更地にする）があったようです。続けて他者にその建物ごと借地するとなった場合、原状回復義務はどうなるのでしょうか。質問を以下にまとめますのでご教示願います。１．新借主に ”更地”回復義務を請け負ってもらうことは可能なのか２．現借主は建物買取請求権を行使できるのか-> 貸主は現借主との契約更新で構わない、借主側からの解除申し入れなので、契約満了とはならないと考えております。-> 現借主は賃料の不払いなどの債務不履行はないそうです。貸主側としては貸す宛もない建物が残ってもしょうがないので当時の取り決めどおり返還時には撤去してほしいのですが、１の取り決めで新借主との契約が破綻した場合に、撤去費用が建物買取請求権で相殺とならないか気がかりです。以上よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

１．新借主は、借地契約が終了したら、借地を更地にして返還する義務を負います。２．期間満了で更新されない場合でなければ、現借主に、いま、建物買取請求権が発生することはありません。借主の破綻リスクはいつでもあるので、きちんと支払ができる人かどうかは、可能な限り確かめる必要があります。あらたに契約書を作成するのであれば、契約期間や、原状回復の範囲についても確認する条項を設け、もし可能であれば建物買取請求権はない、ということにして、あなたの心配される点を契約上明らかにしておくことが望まれます。敷金・保証金の問題もあるでしょう。古い契約では、最初にいつ貸したかがハッキリ分からなくて、期間満了がいつなのかが分からないケースもあります。借地権を譲渡したいということであれば、借地権譲渡ではなくて、新たに契約を締結させて欲しいと申し入れ、嫌なら建物を収去して土地を明け渡してください、という交渉がよいのではないかと考えます。可能性の問題としては、拒絶していると、借地権の譲渡承諾という裁判所を利用した手続を起こされることがあります。新たな借主を紹介する、というのは、現借主が建物の収去費用を出したくないだけかもしれませんから、ある程度慎重に取り組む必要があると思います。